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Les différents types d’investissement locatif

Le 09/12/2020 à 10h00 - mis à jour le 29/03/2023 à 11h44

Quels sont les types d’investissement locatif? - Shutterstock

Dans un contexte géopolitique et économique incertain, l’immobilier reste une valeur-refuge. Investir dans la pierre est sûr, même en période de hausse des taux d’intérêt. L'investissement locatif est toujours aussi intéressant tant le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est important. Reste à choisir la bonne solution en fonction de son profil et de son horizon de placement. Explications.

LMNP : une fiscalité très avantageuse

Acheter un logement et le louer meublé peut donner accès au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Un statut qui a le vent en poupe. En effet, ce dispositif fiscal permet à tout contribuable français de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, dans le but de le mettre en location en tant que logement meublé. Cela vaut tant pour un bien immobilier classique que pour un bien situé dans une résidence services gérée.

L’avantage du LMNP réside dans sa fiscalité. En effet, les loyers perçus en LMNP ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il est possible de choisir entre le régime fiscal « micro-BIC » (bénéfices industriels et commerciaux) ou le régime réel (amortissement) sur option ou si les revenus locatifs dépassent les 72 600 euros par an. Le régime micro-BIC permet d’obtenir un abattement fiscal forfaitaire de 50% des revenus locatifs. Le total annuel de ces derniers doit être inférieur à 72 600 euros. Le régime réel permet la déduction de l’ensemble des charges liées à l’investissement, mais aussi d’amortir la valeur du bien et du mobilier, qui sont déductibles des impôts. Le LMNP permet de percevoir des revenus locatifs non imposés pendant de nombreuses années. Son inconvénient majeur est qu’il implique des formalités déclaratives relativement importantes pour le régime réel. Il est recommandé de faire appel aux services d’un expert-comptable

Par ailleurs, un logement meublé se loue toujours à un prix plus élevé qu’un logement nu de superficie équivalente (de 15 à 25%). Investir dans le meublé locatif en LMNP est donc souvent plus rentable. La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Le bien loué devra être considéré comme meublé, c’est-à-dire être équipé de manière à répondre aux besoins essentiels des locataires qui devront pouvoir y vivre avec leurs seuls effets personnels.

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La location nue : simple mais lourdement taxée

L’investissement en location nue est l’option la plus simple même si ce n’est pas forcément la plus rentable fiscalement. Dans le cadre d’une location nue, les loyers perçus seront imposés au titre des revenus fonciers. Cela aura pour conséquence d’augmenter le revenu imposable du foyer fiscal. Pour les contribuables assujettis aux tranches marginales d’imposition (TMI) les plus élevées (30, 41 ou 45%), la facture peut s’avérer conséquente. Ainsi, pour un contribuable imposé à 41 %, les loyers perçus - en incluant les prélèvements sociaux de 17,2% - entraîneront une ponction de 58,2 %.

Toutefois, les charges peuvent être déduites. Lorsque les revenus fonciers du contribuable ne dépassent pas 15 000 euros par an, le régime micro-foncier s'applique. Le revenu foncier net imposable est calculé par l’administration fiscale, qui déduit un abattement forfaitaire de 30% sur les recettes déclarées. Au-delà de 15 000 euros, le régime réel s’applique. L’investisseur devra alors déterminer son revenu foncier net imposable, en déduisant les charges foncières supportées dans l'année (frais de gestion, dépenses d’entretien, assurances, intérêt d’emprunt…). Il peut sous certaines conditions retrancher de son impôt sur le revenu (IR), sous forme d’amortissement, une partie de l’investissement liée à l’acquisition du logement.

Créé en 2014, le dispositif Pinel a été modifié au 1er janvier 2023 pour devenir Pinel+. Alors qu’il permettait aux investisseurs d’acquérir un bien neuf et de bénéficier d’une réduction d’IR allant de 12 à 21 % du montant investi en échange d’une location de 6,9 ou 12 ans, cette réduction n’est plus en 2023 que de 10,5% pour 6 ans de location, 15% pour 9 ans et de 17,5% pour 12 ans. En 2024, elle sera de 9% pour 6 ans de location, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans. Pour rappel, le dispositif impose de s’engager à louer son bien à des montants plafonnés et à des locataires ne dépassant pas certains plafonds de revenus. La réduction d’impôt est calculée dans la double limite d'un montant d'investissement de 300 000 euros et d'un plafond de 5 500 euros le mètre carré de surface habitable. Avantage majeur : il est possible de louer à un membre de sa famille (ascendant ou descendant). Le nouveau Pinel + permet un maintien des avantages fiscaux du Pinel classique en 2023 et 2024. Les contribuables peuvent en bénéficier dans deux cas : pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou si les biens respectent un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d’usage ou de confort précis : une surface habitable minimale de 28 m2 pour un T1, de 45 m2 pour un T2, de 62 m2 pour un T3, de 79 m2 pour un T4, de 96 m2 pour un T5 ; l’existence d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale du T1 au T5 et deux orientations différentes pour les logements T3 et plus.

Le Pinel a connu un fort succès. Il est à privilégier dans des zones où le marché locatif est particulièrement tendu. Les prix des biens Pinel étant parfois surévalués, il est important que l’épargnant étudie correctement le marché dans lequel il souhaite investir. À noter : le dispositif Denormandie, calqué sur le Pinel classique, concerne un bien à rénover, dans un quartier ancien dégradé et dans certaines communes, pour favoriser l’immobilier locatif. Il a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2023 et bénéficie des mêmes réductions d’impôts que le Pinel +. Pour bénéficier de ce dispositif fiscal, le logement doit faire ou avoir fait l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25% du coût total de l’opération.

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Malraux : pour les contribuables les plus aisés

Les contribuables entrant dans les TMI les plus élevés (41 ou 45%) et amateurs de belles pierres, pourront choisir le dispositif Malraux pour leur investissement locatif. Bonne nouvelle, cet outil de défiscalisation immobilière, n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales. Le Malraux implique d’investir et de rénover un bien dégradé situé dans un site patrimonial remarquable. La réduction d’impôt va de 22 à 30 % selon l’emplacement, pour un montant de travaux engagés et réglés allant jusqu’à 400 000 euros sur 4 ans. Les travaux sont effectués sous le contrôle des architectes des bâtiments de France (ABF). Le Malraux doit être loué nu comme habitation principale pendant 9 ans après l’achèvement des travaux. Actuellement, les investisseurs doivent faire face à une raréfaction des biens. En raison des prix des biens, parfois surévalués, et du coût des travaux, il est préférable de recourir à des sociétés spécialisées dans ce dispositif et proposant des opérations clés en main.

L’immobilier locatif a de nombreux atouts : il donne la possibilité de se constituer un patrimoine tout en obtenant une rentabilité attrayante. Selon le type d’investissement choisi, il permet d’avoir une réduction d’impôt ou de diminuer ses revenus imposables. En investissant dans une résidence gérée avec Réside Études, expert de l’immobilier locatif, l’investisseur fait le choix d’un investissement simple, au service de la société. Il pourra prétendre au statut de loueur en meublé non professionnel et à ses nombreux atouts.

Réside Études Immobilier vous aide à construire votre patrimoine, grâce à un accompagnement personnalisé tout le long de votre investissement. Un conseiller est disponible à toutes les étapes de l’acquisition de votre bien et même après. De plus, vous profitez d’un accompagnement à distance grâce à un parcours 100% numérique: de la demande d’informations jusqu’au suivi de votre chantier en passant par les démarches administratives.