Amortissement ou micro-BIC : comment choisir ?

Les loueurs en meublé non professionnel (LMNP) ont le choix entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC ou le régime réel (ou amortissement). Chaque régime a ses spécificités et offre des avantages selon le profil de l’investisseur. Explications.

Le statut LMNP : les règles à respecter

Tout particulier mettant en location un bien meublé à usage d’habitation, y compris au sein d’une résidence services gérée, peut accéder au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il bénéficiera de ce statut fiscalement plus intéressant que la location nue si au moins l’une des deux conditions suivantes est remplie :

• La somme des loyers perçus doit être inférieure à 23 000 euros ;
• La somme des loyers perçus ne doit pas excéder 50% des revenus totaux du ménage.

Quelques règles doivent aussi être respectées. La location du bien doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

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Fiscalité : l’amortissement souvent plus avantageux

Avec le statut LMNP, les recettes locatives ne sont pas considérées comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Si les recettes locatives ne dépassent pas 72 600 euros par an, l’investisseur relève par défaut du régime du micro-BIC. Un abattement fiscal de 50% des revenus locatifs est alors pratiqué. Le solde est imposé avec les autres revenus au barème progressif de l’impôt. Ce dispositif est bien adapté pour les contribuables dont le taux marginal d’imposition (TMI) se situe entre 14 et 30%.

Au-delà de 72 600 euros de recettes locatives par an ou en-deçà sur demande, l’investisseur bénéficie du régime réel. Ce régime est particulièrement intéressant pour deux raisons. La première est que la totalité des charges locatives engagées sur l’année sont déductibles. Les charges déductibles comprennent notamment :

• Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• La taxe foncière ;
• Les frais de syndic et de gestion ;
• La prime d’assurance de l’immeuble ;
• Les honoraires de cabinets comptables et d’avocats ;
• Les charges de copropriété.

La seconde raison est que le statut de loueur meublé permet d’amortir dans le temps son investissement. L’amortissement de l’immobilier et du mobilier sont alors imputables sur le bénéfice d’exploitation.

Les recettes locatives peuvent ainsi ne pas être soumises ni à l’impôt sur le revenu, ni aux prélèvements sociaux pendant de nombreuses années.

Si l’ensemble des frais induits par votre investissement en LMNP excède la moitié des revenus locatifs, il est plus intéressant d’opter pour le régime réel.

Réside Études

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Une déclaration fiscale plus complexe au réel

En cas de choix du régime réel (amortissement), la déclaration de revenus s’avère plus complexe. En effet, il convient de fournir au service des impôts un certain nombre de documents. Début mai, lors de la déclaration d’impôts, il importera de transmettre une liasse fiscale détaillant le résultat fiscal. Afin que cette tâche soit moins fastidieuse, il est recommandé de recourir aux services d’un expert-comptable qui vous assistera dans ces démarches et vérifiera leur bonne conformité. De plus, le coût lié à ces prestations représente une charge déductible des impôts.

À noter : Réside Études Immobilier peut vous conseiller un cabinet d’expertise comptable pour vous aider à bien remplir votre déclaration d’impôt.

Comment procéder en pratique ?

Lors de l’acquisition d’un bien, il est possible de faire connaître directement le choix d'imposition au régime réel au centre de formalités des entreprises. À défaut, votre décision peut être signifiée jusqu’au début du mois de mai.

Si vous changez d’avis en cours d’activité, il ne faut pas oublier d’envoyer un courrier au centre des impôts avant le 1er février de l’année civile N au titre de l'année N pour une déclaration à déposer en année N+1.

Pour un propriétaire sous statut LMNP, le régime du micro-BIC peut sembler de prime abord plus tentant du fait de sa grande simplicité. Mais en optant pour le régime au réel, vous avez la possibilité de déduire de nombreuses charges des revenus locatifs ainsi que des amortissements, ce qui permet de bénéficier d’une défiscalisation plus forte sur le long terme. En investissant avec l'expert de l'immobilier locatif, Réside Études, vous serez accompagné pendant toute la durée de votre projet pour faire les meilleurs choix.

Ce contenu a été réalisé en partenariat avec Réside Études. La rédaction de BFMTV n'a pas participé à la réalisation de ce contenu.

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