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Comment bien négocier son crédit immobilier ?

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Obtenir un crédit est une étape décisive dans tout projet d'achat ou d’investissement immobilier. Plusieurs paramètres peuvent être négociés afin d’obtenir les conditions les plus avantageuses pour l’emprunteur. Voici quelques règles simples pour négocier au mieux son crédit immobilier.

Cet article n'a pas été rédigé par les journalistes de BFMTV.com 

Les offres de prêt peuvent être très différentes selon les établissements financiers choisis. Dans le cadre d’un projet immobilier, il est important de consulter plusieurs banques avant de souscrire à un crédit immobilier. In fine, le but est de pouvoir mettre en concurrence différentes propositions financières pour les faire revoir collectivement « à la baisse ». Ces différents créanciers potentiels vous fourniront dans un premier temps des simulations non contractuelles qui vous donneront une idée précise quant à votre capacité d’emprunt. Pour mieux comparer toutes ces propositions, vous pouvez notamment vous référer au Taux Effectif Global (TEG) qui tient compte à la fois du taux d'intérêt et des frais annexes liés à votre emprunt. Vous pouvez ensuite reprendre rendez-vous avec les établissements que vous avez sélectionnés pour poursuivre la négociation.

Faire appel aux services d’un courtier en crédits immobiliers peut s’avérer être très pertinent si vous ne savez pas vraiment par où commencer. Ce professionnel du secteur vous aide à constituer votre dossier, sollicite plusieurs établissements financiers et vous donne une première idée précise sur les conditions que vous pouvez espérer. Il négocie les offres de prêt en votre nom et essaie d’obtenir des conditions plus avantageuses. Il peut notamment vous aider à négocier votre assurance emprunteur, ce qui peut représenter jusqu'à 30 % du coût total de votre crédit. Par ailleurs, si votre demande de prêt ne se concrétise pas, vous n'aurez pas à payer le courtier qui n'est rémunéré que lorsque le prêt est signé. Les frais de courtage sont généralement compensés par les économies réalisées grâce à son travail de négociation et de comparaison.

L’apport personnel est souvent une condition indispensable pour pouvoir souscrire un crédit immobilier. Outre le fait qu’il permet de financer une partie de votre achat, il est la preuve concrète de votre capacité à mettre de l’argent de côté, ce qui est particulièrement rassurant pour un créancier. Aujourd’hui, il est couramment admis que l'apport personnel doit représenter environ 10 % du prix d'achat du bien immobilier. Dans la pratique, présenter un apport personnel de 25 % à 30 % de la valeur du bien permet d'obtenir des conditions réellement plus favorables puisque le risque pris par le financeur s’en trouve être considérablement réduit. Cet apport personnel provient souvent de votre épargne mais il peut aussi venir d’un héritage, d'une aide familiale, etc.

Autre point sur lequel votre banquier sera particulièrement attentif : votre endettement actuel. Les notions de taux d’endettement et de reste à vivre sont primordiales pour obtenir un prêt immobilier. Les banques tiendront logiquement compte de votre taux d'endettement actuel pour y ajouter les mensualités qui viendront potentiellement s’y ajouter. Il est conseillé de ne pas dépasser le ratio de 35%, afin de pouvoir assurer des dépenses courantes. En d’autres termes, pour un revenu mensuel de 2 000 euros, les mensualités totales liées à vos emprunts ne devront pas excéder 700 euros. Avant de souscrire un emprunt immobilier, il est donc conseillé de réduire son taux d’endettement à moins de 15 %.

Pour négocier efficacement, il est important de bien préparer son rendez-vous et de faire preuve d’une grande détermination quant à la faisabilité de votre projet immobilier. Qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou de l’achat d’une résidence principale, vous devez parfaitement cerner toutes les contraintes financières - charges de copropriété, taxe foncière, etc. - liées à votre projet immobilier. Si vous avez prévu d’effectuer des travaux, présentez-lui un chiffrage précis et réaliste effectué par un architecte. Votre banquier doit comprendre que vous avez parfaitement réfléchi votre projet immobilier et doit avoir l’intime conviction que votre projet est viable et parfaitement maîtrisé.

Bien entendu, votre profil dépendra de votre âge, de vos revenus, de votre épargne ou de votre type d’emploi… mais aussi de la gestion de vos comptes. Un banquier sera toujours plus sensible au discours d’un salarié qui gère parfaitement ses finances - et qui n’est jamais à découvert - plutôt qu’au discours d’un chef d’entreprise qui se retrouve à court de liquidités tous les mois. Pour souscrire à un crédit immobilier, votre banquier sera très attentif à vos trois derniers relevés bancaires afin d’avoir une idée précise sur votre gestion financière quotidienne. Il est vivement recommandé de n'avoir eu aucun découvert, aucun incident de paiement et aucune dépense d'un montant supérieur à 50 % de votre revenu mensuel. Dans le cas contraire, il peut être judicieux de patienter quelques semaines avant de faire votre demande ! Une fois le dossier finalisé, vous recevrez une offre de prêt officielle par courrier valable 30 jours.

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