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Résidence secondaire : comment bien préparer son projet immobilier ?

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Aujourd'hui, 10% des Français sont propriétaires d'une résidence secondaire. Rêve de longue date ou préparation à la retraite, l’acquisition d'une résidence secondaire doit être réfléchie. Choix du bien, solution de financement, fiscalité en vigueur ou rentabilité : autant d'aspects qu'il vous faut prendre en compte pour bien préparer votre projet immobilier.

Cet article n'a pas été rédigé par les journalistes de BFMTV.com 

Une résidence secondaire, c’est avant tout un lieu de vie dans lequel on se sent bien. En général, la résidence secondaire n’est pas dépendante géographiquement de votre lieu de travail et bénéficie d’un environnement agréable et paisible. C’est avant tout un lieu de détente et de repos pour lequel vous développerez un réel attachement. Avant de se lancer dans un projet d’achat de résidence secondaire, il est donc primordial de connaître les lieux et environnements susceptibles de vous convenir. Campagne, mer ou montagne, il faut songer à vos préférences mais également à celles de vos proches. Au final, le choix d'une résidence secondaire dépend de plusieurs questions de fond :

Quels sont la localisation géographique et l'environnement du bien souhaités (mer, montagne, campagne) et les éventuelles contraintes de transport pour y accéder ? Comment souhaitez-vous financer ce projet immobilier ? Quelle en sera l'utilisation exacte de ce bien ? Comptez-vous y séjourner de manière intermittente ou régulière ? Envisagez-vous de le louer à la saison, à l’année ?

À moins que vous ne disposiez de fonds financiers personnels suffisants, l'acquisition d'une résidence secondaire nécessite le recours à un prêt immobilier. Si les offres de prêt bancaire dans le cadre de l'achat d'une résidence principale sont très variées, le choix est un peu plus restreint pour l'acquisition d'une résidence secondaire. Les conditions générales restent cependant les mêmes : montant emprunté, taux du crédit, durée de remboursement, frais de dossier... N'hésitez pas à réaliser des simulations de prêt afin de comparer les diverses offres pour trouver le crédit le plus adapté à vos besoins.

Côté garanties, plusieurs solutions sont proposées selon la situation de l'acquéreur :

une hypothèque sur la résidence principale, à la condition que le prêt relatif à ce bien soit pleinement remboursé une hypothèque dite rechargeable, calculée à hauteur du montant de la somme remboursée sur le prêt de la résidence principale si vous êtes locataire, un apport financier oscillant entre 20 et 40% Si vous avez souscrit un PEL (Plan Épargne Logement) avant le 1er mars 2011, celui-ci peut vous permettre de financer l'achat de votre résidence secondaire à la stricte condition de ne pas la destiner à la location.

Les impôts distinguent deux types de logements : logement principal et logement secondaire. Très logiquement, il existe plusieurs distinctions fiscales faites entre ces deux types de logements. De fait, toutes les résidences secondaires sont soumises à la taxe d’habitation calculée selon la valeur locative du logement. Depuis 2015, une surtaxe de 20 % est mise en place dans les communes où l’accès au logement est tendu. Cette mesure, qui concerne notamment Paris, a pour objectif de pousser les propriétaires à mettre en location leurs résidences secondaires ou à les vendre.
S’agissant des charges liées à l’achat d’une résidence secondaire, ce sont les mêmes que pour une résidence principale :

La taxe foncière La taxe d’habitation La taxe relative à l'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) Les frais d'entretien du bien (maison, jardin, piscine…) Les frais de fonctionnement (eau, électricité, gaz, abonnement internet…) L'assurance habitation Les éventuels frais de rénovation dans le cas d'un bien ancien (toiture, remise aux normes électriques...)

L'achat d'une résidence secondaire peut vous faire bénéficier de diverses réductions d'impôts. La loi Pinel mise en place en septembre 2014 vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt allant de 12 à 21% selon la durée de location qui doit obligatoirement être de 6 ans minimum. Certains travaux de rénovation, d'entretien ou de performance énergétique peuvent également vous donner droit à une réduction très intéressante du taux de la TVA (10, 5% ou 2%), à condition que ces travaux soient effectués par une entreprise spécialisée.
La location saisonnière représente également une solution idéale pour tirer profit de votre résidence secondaire, amortir vos charges financières et obtenir à long terme un bénéfice non négligeable. Si votre nouveau bien est situé près de chez vous, vous pouvez choisir de vous charger de toutes les formalités (recherche de locataire, visite du bien, disponibilité en cas de problème...). Si votre résidence secondaire est géographiquement éloignée de votre résidence principale, il est toujours possible de la faire gérer à distance grâce aux services d'une entreprise spécialisée ou d'une société d'intendance.

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