LMNP vs LMP : quelles différences ?

Ces deux statuts concernent les particuliers désireux de louer des biens en meublé. Mais ils présentent des caractéristiques bien distinctes. Le point sur leurs conditions d’éligibilité et sur leurs différences, notamment en matière d’imposition.

Proches mais distincts, ces deux statuts répondent à des règles fiscales différentes. Ce sont les revenus tirés de la location qui vont permettre de connaître le statut qui s’applique.

LMNP et LMP : les conditions d’éligibilité

Pour être loueur en meublé non professionnel (LMNP), les revenus annuels ne doivent pas excéder 23 000 euros par an ou 50 % des revenus globaux du foyer. Le statut s’applique dès lors que l’une de ces deux conditions est remplie. À l’inverse, lorsque les revenus locatifs annuels dépassent les 23 000 euros et qu’ils représentent plus de 50 % des revenus du foyer, alors c’est le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) qui s’impose.

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L’imposition des revenus entre les statuts

Dans les deux cas, les revenus doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En LMNP, il est possible d’opter pour le régime micro-BIC si les recettes ne dépassent pas 72 600 euros. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur les recettes brutes. Au-delà de ce montant ou en-deça sur option, c’est le régime réel qui s’applique. Dans ce cas, on ne pratique pas un abattement forfaitaire mais une déduction des charges réellement supportées (frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, frais d’entretien et de réparation, impôts locaux, frais de gestion et d’assurances) ainsi qu'un amortissement du bien. C’est ce régime réel qui s’applique en LMP.

La principale différence tient dans la gestion des éventuels déficits. En LMNP, ces derniers sont déductibles des revenus locatifs et reportables pendant dix ans. En LMP, ils s’imputent sur le revenu global, et ils sont reportables pendant six ans.

L’imposition des plus-values à la revente

En location meublée non professionnelle (LMNP), c’est la règle de droit commun qui s’applique. La plus-value réalisée lors de la revente est taxée au taux de 19% majoré des prélèvements sociaux au taux en vigueur (17,2 % actuellement). Des abattement s’appliquent en fonction de la durée de détention à partir de la sixième année (6% par an pour l’impôt et 1,65% par an an pour les prélèvements sociaux). Ces abattements permettent de profiter d’une exonération complète au bout de 30 ans.

À noter : les loueurs en meublé non professionnels peuvent supporter une taxe supplémentaire si la plus-value imposable est supérieure à 50 000 euros.

Les règles diffèrent avec le statut LMP. Dans ce cas, les plus-values de cession bénéficient d’une exonération totale si deux conditions sont remplies :

• Vous exercez votre activité de loueur meublé depuis au moins cinq ans ;
• Vos recettes locatives sont inférieures à 90 000 euros en moyenne sur les deux années précédentes la vente. Lorsque les recettes sont comprises entre 90 000 euros et 126 000 euros, l’exonération est partielle.

Lorsque l’activité est exercée depuis moins de cinq ans ou si les recettes sont supérieures à 126 000 euros, l'impôt est dû. Il faut alors distinguer la plus-value à long terme, qui correspond à l’évolution de la valeur du bien depuis son achat, et la plus-value de court terme, qui correspond aux amortissements réalisés sur le bien. Dans tous les cas, les prélèvements sociaux restent dus.

L’imposition à l’IFI

Les biens loués meublés en statut LMNP entrent dans l’assiette de calcul de l’IFI alors que les bien en LMP sont exonérés puisqu’ils sont considérés comme des biens professionnels.

Tous ces critères doivent être soigneusement étudiés pour connaître le régime dont vous relevez et ses implications en matière patrimoniale.

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Ce contenu a été réalisé en partenariat avec Réside Études. La rédaction de BFMTV n'a pas participé à la réalisation de ce contenu.

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