Immobilier locatif : comment bien préparer son projet ?

Pour se constituer un patrimoine immobilier et générer des revenus complémentaires, de nombreuses personnes misent sur l'investissement locatif. Comme tout projet immobilier, un investissement locatif s'appréhende sur le long terme et doit être parfaitement préparé pour faire face aux éventuelles difficultés.

Cet article n'a pas été rédigé par les journalistes de BFMTV.com

Pour effectuer un investissement immobilier, il faut en premier lieu déterminer l’emplacement géographique du bien immobilier. Le choix du lieu permettra notamment d'analyser le marché immobilier local et de connaître les prix de vente et les montants des loyers. Ces informations sont fondamentales pour calculer la future rentabilité de votre bien immobilier. La rentabilité correspond aux revenus générés par le bien - montant annuel des loyers déduction faite des charges et travaux - divisés par son prix d'achat - frais de notaire et d'agence inclus-. Ce résultat multiplié par 100 correspond au pourcentage de votre rentabilité. S'il est de 2%, cela signifie que le bien rapporte 2% de l'investissement chaque année, soit 2000 euros si vous avez investi 100 000 euros.

En examinant le marché, il est également important de vérifier que le taux de vacance des logements est faible. En effet, afin d'assurer des revenus constants à l'investisseur, le bien doit être loué le plus souvent possible. Pour cela, il suffit de s'assurer que les annonces de bien à louer ne restent pas publiées plusieurs mois de suite : signe qu'il n'y a pas assez de demandes de location sur le marché local. Enfin, tout comme pour une résidence principale, le secteur géographique doit correspondre à un quartier agréable à vivre, bénéficiant de toutes les commodités. Au-delà de l'investissement locatif, ces critères sont fondamentaux pour une revente éventuelle du bien.

Les objectifs de l'investissement locatif et le budget disponible impactent le choix du bien. Ainsi, si les programmes neufs sont plus chers à l'achat d'environ 20%, ils bénéficient le plus souvent d’aides fiscales de l’État. Ces biens neufs sont donc adaptés aux investisseurs souhaitant réduire leurs impôts. Il faut cependant être attentif aux conditions d'attribution de ces aides. Le dispositif Pinel par exemple, impose que le bien soit loué à des loyers inférieurs d'environ 15% à ceux pratiqués sur le marché immobilier. Ceci réduit le montant des revenus générés par ces biens et doit être pris en compte dans le budget.

Au contraire, les budgets plus limités s'orientent en général, vers des biens anciens et/ou avec des travaux. Cela permet de négocier le prix d'achat du bien. Cependant, si des travaux sont nécessaires, le bien sera vacant. L'investisseur doit en tenir en compte dans son budget afin de pouvoir supporter l'ensemble des dépenses et l'absence de revenus durant cette période.

Enfin, déterminer le type de logement consiste également à définir sa superficie. Si vous investissez dans des petites surfaces type studio, vos futurs locataires seront majoritairement des étudiants recherchant la proximité des universités et des transports : il s'agit le plus souvent d'un déménageant. Si vous achetez un appartement familial, vos locataires seront des familles souhaitant certaines commodités comme les crèches et les écoles. L'essentiel est donc de s'assurer que le bien et l'environnement correspondent aux profils ciblés par votre future location.

Fixer son budget ne se limite pas à déterminer le montant de l'emprunt accordé par les banques. Il est essentiel de lister les dépenses et les recettes induites par l'achat de ce bien, et d'être en capacité de faire des économies chaque mois afin de pallier certains désagréments. Si idéalement les loyers perçus couvrent les mensualités du prêt immobilier, en pratique, un projet locatif nécessite un complément de la part de l'investisseur.

Pour établir votre budget, il faut donc répertorier l'ensemble des charges résultant de l'acquisition du bien. Il s'agit notamment de la taxe foncière, des travaux, et des charges de copropriété non récupérables auprès des locataires.

De même, si vous déléguez la gestion locative du bien à une agence, des frais de gestion de 5 à 15% du montant du loyer sont à prévoir. Il faut également anticiper les mois où les loyers ne sont pas versés. Cela peut être dû à l'absence de locataires, à des impayés, ou des retards dans la livraison du bien acheté sur plan. Quelle qu'en soit la raison, l'investisseur doit être en capacité de couvrir l'ensemble des dépenses liées au logement. Pour se prémunir contre ces difficultés, il est possible de souscrire des assurances qui interviennent en cas d'impayés. Leurs prix oscillent entre 2 et 4% du montant annuel des loyers.

Outre ces dépenses, et même si la finalité du projet n'est pas fiscale, les propriétaires-bailleurs peuvent réduire leurs impôts en déduisant une partie de leurs charges comme les intérêts d'emprunt ou les travaux.

Le profil des investisseurs dans l'immobilier locatif étant très varié, la clé de la réussite d'un tel projet réside dans une bonne connaissance du marché immobilier et l'adaptation du projet aux capacités financières et aux objectifs de chacun.

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