Comment bien résilier un bail ?

Si de nouveaux projets de loi sur le logement ont dernièrement vu le jour, la résiliation d'un bail ou contrat de location reste assujettie à des conditions de forme assez classiques. Que vous soyez locataire ou propriétaire, la résiliation d’un bail de location s'effectue selon les modalités prescrites par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Rappel de ces formalités parfois méconnues qui permettent de résilier un bail dans les règles.

Cet article n'a pas été rédigé par les journalistes de BFMTV.com

En tant que locataire, le premier impératif pour la résiliation de votre bail est le respect de la période de préavis. Un locataire a le droit de donner congé à son bailleur à tout moment, à condition de respecter le délai de préavis relatif à la nature de son logement. Fixé par la loi Alur du 20 février 2014 et la loi Macron adoptée le 10 juillet 2015, le délai de préavis de départ est fixé à 1 mois pour une location meublée. Si vous louez un logement vide, vous devez respecter un délai de 3 mois qui peut être réduit à 1 mois dans les cas suivants :

Vous avez perdu involontairement votre emploi (licenciement).
Vous avez obtenu une mutation professionnelle.
Vous venez d'obtenir un premier emploi qui vous permet d'entrer dans la vie active.
Vous reprenez un emploi.
Vous êtes bénéficiaire du Revenu de Solidarité Active (RSA).
Vous bénéficiez de l'Allocation aux Adultes Handicapés (AAH).
Votre état de santé (justifié par un certificat médical) exige un déménagement rapide.
Le logement que vous louez est situé dans une zone dite "tendue".
Vous avez obtenu l'attribution d'un logement social (HLM).

Dans tous les cas, le locataire doit adresser sa demande de congé à son propriétaire en lettre recommandée avec accusé de réception. Un courrier envoyé sous forme électronique n'est pas valable. La résiliation du bail peut également s'effectuer par un acte d'huissier ou une remise du courrier en main propre avec la demande d'un récépissé ou d'un émargement. Même si son contenu n’est pas réglementé, une lettre de congé doit contenir deux éléments essentiels relatifs à votre départ :

La date souhaitée de la résiliation
En cas du bénéfice d'un préavis réduit à 1 mois, le motif du congé accompagné de tous les justificatifs nécessaires

Une fois la lettre de congé envoyée, le locataire ne peut plus revenir sur sa décision sauf à la suite d'un accord à l'amiable avec le bailleur. Dans le cas d'une colocation, le congé demandé par l'un des locataires ne vaut que pour lui : le bail continue d'être valable pour les autres colocataires.

Si un locataire est libre de résilier son bail à tout moment, il n'en est pas de même pour le propriétaire qui est soumis à certaines contraintes plus strictes. Le bailleur a la possibilité de refuser la reconduction du contrat de location s'il justifie d'au moins une des trois raisons suivantes :

Il souhaite reprendre pleine possession de son logement pour l'occuper lui-même à titre de résidence principale ou y installer l'un de ses proches (conjoint, concubin, enfant…).
Il envisage de vendre le logement loué. Le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption sur le logement : il est prioritaire s'il souhaite l'acheter.
Le locataire ne respecte pas une ou plusieurs de ses obligations (loyers impayés, dégradation des lieux, troubles du voisinage…). Le congé peut alors être réclamé par le propriétaire pour "motif légitime et sérieux".

Quel que soit le cas de figure, le bailleur doit informer le locataire de la résiliation du contrat de location au moins 6 mois avant la fin du contrat par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier. La résiliation des baux de location peut également être proscrite selon l'âge ou la situation du locataire, qui acquiert alors l'appellation de "locataire protégé". S'il est âgé de plus de 65 ans et que le montant de ses revenus est inférieur à un plafond de ressources en vigueur, la résiliation n'est possible qu'à la condition de lui proposer une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités financières. Il en est de même pour un locataire âgé de moins de 65 ans hébergeant sous son toit une personne de plus de 65 ans.

Une fois la résiliation du logement effective, prenez soin d'effectuer un état des lieux en bonne et due forme afin d'attester officiellement de la fin de la location et d'éviter tout cas de litige entre les deux partis.

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