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Résidence principale : comment bien préparer son projet immobilier ?

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Tous les particuliers aspirent à devenir propriétaire de leur résidence principale. Ce projet immobilier est souvent un projet de vie à part entière et demande une grande préparation pour éviter les mauvaises surprises. Voici quelques étapes indispensables à la réussite de votre projet immobilier.

Cet article n'a pas été rédigé par les journalistes de BFMTV.com

Lorsque vous vous lancez dans l’achat de votre résidence principale, vous avez souvent une idée précise sur le bien désiré, parfois en inadéquation avec la réalité du marché ou incompatible avec votre réalité financière. Pour éviter toute désillusion, il est conseillé de bien définir ses besoins et contraintes quant au futur logement que vous souhaitez acquérir. Il faut également faut voir sur le long terme et anticiper les éventuels changements qui pourraient subvenir dans votre vie. Tout d’abord, où voulez-vous acheter ? La situation géographique est importante car elle va déterminer le prix de vente mais aussi vous permettre d’envisager une revente dans plusieurs années, avec une plus-value. Un bien immobilier loin de toutes les commodités sera probablement plus difficile à revendre.

Ensuite, demandez-vous si vous préférez acheter un appartement ou une maison comme résidence principale. Une maison est généralement un engagement sur plusieurs dizaines d’années. Dans la même lignée, demandez-vous si vous préférez acheter un bien immobilier neuf ou ancien. Le neuf a l’avantage de frais de notaire réduits et de respecter les dernières normes environnementales. À l’inverse, acheter dans l’ancien permet de mettre le logement à son goût avec une rénovation. La surface est également un point sur lequel réfléchir car plus elle est importante, plus le prix du bien va augmenter.

Enfin, réfléchissez aux équipements ou extensions dont vous auriez besoin ou envie : parking, balcon, terrasse… tout en envisageant d’en supprimer un ou plusieurs si votre budget ne vous permet pas d’en bénéficier. En effet, ces « extras » s’additionnent au prix de vente du bien immobilier.

Définir un budget viable et réaliste est le point de départ de tout achat d’une résidence principale. C’est le budget qui va déterminer ce que vous pouvez réellement acheter. Et pour savoir combien vous pouvez emprunter, vous devez évaluer votre capacité de financement. Pour cela, vous avez 2 possibilités : faire des simulations sur des outils disponibles sur internet ou faire appel à votre banque. Cette dernière est plus à même de vous renseigner car elle ne va omettre aucun petit détail, contrairement à une simulation en ligne qui reste une information approximative.

Pour calculer votre capacité d’emprunt, la banque prend en compte les revenus de votre foyer et détermine votre niveau d’endettement maximum autorisé, qui ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus. La banque prend également en compte d’autres éléments dans le calcul de votre emprunt. L’apport est un plus, il sert généralement à couvrir au minimum les frais de notaire.

Suivant votre situation, vous pouvez bénéficier d’appuis financiers, comme :

Le PEL : si votre plan d’épargne logement est ouvert depuis au moins 4 ans, il peut vous aider à financer votre résidence principale
Le PTZ : il est destiné à l’achat d’une résidence principale dans le neuf ou dans l’ancien. Pour bénéficier du prêt à taux zéro, vous devez être primo-accédant, c’est-à-dire que vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années ; et ne pas dépasser le plafond de ressources correspondant à votre foyer fiscal Le PAS : le prêt d’accession sociale est destiné aux primo-accédants ayant des revenus modestes Le prêt conventionné : aucun plafond n’est demandé et le taux est plus intéressant. La seule condition est que vous devez habiter dans votre résidence principale moins d’un an après son achat L’APL : elle est versée si vous bénéficiez du PTZ, du prêt conventionné ou du PAS. Son montant va dépendre de vos revenus et de votre situation familiale Le prêt action logement (anciennement le prêt 1 % logement) : il est attribué aux salariés d’entreprises qui emploient plus de 20 salariés

Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que vous souhaitez en changer, vous avez la possibilité de souscrire à un prêt relais. C’est un prêt qui permet d’acquérir un nouveau bien immobilier sans avoir revendu l’ancien. Mais attention, le prêt relais n’est pas sans risque puisque si votre bien actuel n’est pas vendu dans le délai imparti, généralement 1 à 2 ans, vous devez quand même rembourser le crédit dans sa totalité. Ce qui peut engendrer d’importants problèmes financiers si vous n’êtes pas en mesure d’assumer cette dette.

Maintenant que vous avez votre budget en main et que vous avez choisi votre type de résidence principale, vous pouvez partir à la quête de votre future résidence principale. Vous avez le choix de vous débrouiller par vous-même en consultant les annonces des particuliers et des agences immobilières. Entre internet, les agences de quartier ou la presse spécialisée, vous aurez presque l’embarras du choix. Vous pouvez également faire appel à un agent immobilier qui se chargera de chercher à votre place et selon vos critères bien entendu. 

Quelle que soit votre méthode de recherche, prenez connaissance du marché immobilier du lieu de votre future acquisition. Comment ? En comparant les offres pour vous permettre de vérifier que les biens sélectionnés ne sont pas au-dessus du prix du marché. Lorsque vous faites vos premières visites, prenez le temps de tout observer et surtout posez des questions ! Sur le fonctionnement de la copropriété, le voisinage, les accès aux transports, le quartier… Renseignez-vous aussi sur les diagnostics immobiliers, pour éviter toute mauvaise surprise. Enfin, visitez le bien plusieurs fois et à différents moments de la journée pour vérifier la luminosité, l’insonorisation...

Lorsque vous décidez d’acquérir un bien immobilier, des frais viennent se rajouter au prix du bien. Lors de la signature de l’acte définitif de vente, le notaire facture des frais qui sont souvent à la charge de l’acquéreur. Ils tournent autour de 7 % pour un bien immobilier ancien et entre 2 et 3 % pour du neuf. Pour toute souscription d’un crédit immobilier, il est obligatoire de souscrire à une assurance qui s’ajoute au montant de votre mensualité de remboursement. Là aussi, comparez les prix car celle des banques est généralement plus chère que celle proposée par un assureur privé.

Si vous choisissez d’acheter un logement ancien, vous allez probablement effectuer quelques travaux. Vous devez donc évaluer leur montant pour vérifier que vous pourrez supporter cette charge financière supplémentaire. Si vous avez trouvé votre résidence principale par l’intermédiaire d’une agence immobilière, n’oubliez pas qu’elle facture des frais à hauteur de 5 à 10 % du prix de vente. Si votre logement se trouve au sein d’une copropriété, vous aurez à payer des charges inhérentes à celle-ci. Il est donc indispensable d’inclure ce montant dans vos dépenses mensuelles. En tant que propriétaire, vous serez redevable de la taxe foncière, payable annuellement ou trimestriellement. Enfin, lorsque vous allez déménager, anticipez les coûts liés au déménagement ainsi que ceux liés à tous les raccordements nécessaires tels que l’électricité ou la connexion internet.

Se constituer un patrimoine nécessite donc une certaine préparation et du temps : besoins, budget, financement, frais annexes, vous devez lister toutes les étapes pour évaluer au plus juste votre projet immobilier. 

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