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Immobilier locatif : bien gérer la location de son bien immobilier

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La gestion d’une location immobilière peut réserver quelques surprises aux propriétaires. De la rédaction de l’annonce, en passant par les visites et la gestion financière, le bailleur doit éviter les mauvaises surprises tout en respectant les lois en vigueur. Voici comment gérer au mieux sa location de bien immobilier.

Cet article n'a pas été rédigé par les journalistes de BFMTV.com

Le premier travail à fournir lorsqu’on souhaite mettre un bien en location est de rédiger et publier une annonce pour trouver le plus rapidement possible un locataire. Pour multiplier les chances d’avoir des visites, il est essentiel de rédiger une annonce efficace puis de la publier sur les plateformes appropriées. En général, votre bien immobilier se retrouvera au milieu de plusieurs autres annonces. Pour vous démarquer, il faut susciter l’envie dès les premières lignes. Pour cela, mettez en premier les éléments principaux : le nombre de pièces et de chambres, la surface, la localisation et le prix du loyer charges comprises. Ensuite, précisez si le logement inclut un parking, donnez d’autres précisions sur les commerces de proximité, les transports environnants ou la présence d’écoles dans le quartier.

N’oubliez pas d’ajouter quelques photos car dans l’immobilier plus qu’ailleurs, les visuels occupent une place centrale dans le choix des futurs locataires. Pour maximiser la visibilité de votre annonce, n’hésitez pas à la diffuser chez plusieurs annonceurs. Privilégiez les sites ou magazines les plus populaires et fiables, comme Leboncoin ou PAP, qui vous garantiront une excellente visibilité.

Après avoir publié votre annonce sur différentes plateformes spécialisées, vous allez devoir organiser les visites de votre bien immobilier. Si votre logement est vide, vous êtes libre de le faire visiter quand vous le désirez. Si votre logement est occupé, vous devrez convenir d’un jour et d’un horaire pour effectuer la visite avec votre locataire en place. Vous n’avez pas le droit de pénétrer dans le logement sauf accord explicite donné par le locataire. De plus, la loi encadre les visites et stipule qu’elles ne sont autorisées que du lundi au samedi et ne doivent pas excéder 2 h par jour.

Une fois cette question réglée, deux solutions s’offrent à vous pour organiser les visites : en groupe ou individuellement. Cela va notamment dépendre du nombre de personnes qui souhaitent visiter le logement mais aussi de votre disponibilité (et le cas échéant, celle de votre locataire actuel).

Une fois les visites effectuées, vous devrez choisir le locataire qui vous paraît être le plus sérieux et le plus à même d’habiter dans votre bien. Vous pouvez demander un dossier complet afin de faciliter votre prise de décision quant au choix du locataire. Pour limiter les risques d’impayés, il est conseillé de privilégier un locataire dont la rémunération mensuelle couvre environ 3 fois le montant du loyer avec une situation professionnelle stable comme un Contrat à Durée Indéterminée. Lorsque vous aurez choisi votre locataire, vous pourrez enfin planifier son entrée dans le logement.

La hantise de nombreux propriétaires est de faire face à des loyers impayés pour diverses raisons. Pour vous prémunir, il existe une assurance qui vous couvre en cas de dettes du locataire : la GLI, la garantie des loyers impayés. Elle permet également de vous indemniser si des dégradations ont eu lieu dans le logement et prend en charge des frais inhérents à toute action juridique déposée auprès d’un tribunal ou d’un huissier. A noter que si vous souscrivez à la GLI, il vous est interdit d’accepter un garant sur le contrat de bail.

Gérer son bien immobilier locatif demande une certaine disponibilité. La vie de propriétaire bailleur ne se limite pas à organiser les visites et à attendre le paiement du loyer. Bien au contraire, il faut maintenant rédiger le contrat de location et mettre en place un suivi rigoureux les aspects financiers, juridiques et fiscaux. Le propriétaire bailleur doit également rester disponible auprès de son locataire sachant qu’une bonne communication est primordiale pour limiter les litiges. Pour vous accompagner dans cette gestion, il existe des outils de suivi en ligne. Pour la plupart, ces services ne sont pas gratuits mais ils coûtent moins cher qu’un mandataire. Vous avez à votre disposition des modèles de contrats de bail, de quittance, d’état des lieux, etc.

Si vous estimez que vous n’aurez pas le temps nécessaire pour vous occuper de la gestion de votre bien immobilier, faites appel à un professionnel. Vous avez le choix entre une agence de gestion locative, un agent immobilier ou un administrateur de biens. Le professionnel va s’occuper de toutes les démarches, des visites à la réception des loyers, en passant par la réalisation de travaux si nécessaire. Utiliser les services d’un professionnel est d’autant plus intéressant si vous possédez plusieurs biens immobiliers ou si vous n’habitez pas à proximité.

Bien gérer son bien immobilier signifie aussi le maintenir en bon état tout le long de votre location. D’une part pour en assurer une conservation dans la durée - et ainsi ne pas connaître de vacance locative - et d’autre part pour espérer une meilleure plus-value lors d’une éventuelle revente. S’il est nécessaire de faire des travaux en cours de bail, n’attendez pas. Déjà, pour le confort de votre locataire mais aussi pour éviter que celui-ci ne bloque le paiement des loyers. Sous décision de justice, et uniquement dans ce cas, il est en droit de déposer les loyers sur un compte séquestre le temps que soient effectués les travaux nécessaires. Et puis, songez que plus vous attendez pour faire des réparations, plus elles seront coûteuses…

Si votre locataire est fluctuant dans le paiement de ses loyers, s’il nuit au voisinage ou si vous estimez qu’il ne prend pas soin de votre logement, vous êtes en droit de mettre un terme au contrat de bail. Par contre, vous ne pouvez pas rompre le contrat en cours de bail, vous devez attendre la fin de l’échéance, en règle générale 3 ans. Le délai de préavis pour un propriétaire bailleur est de 6 mois lorsque le logement est vide et de 3 mois pour un meublé. Attention, donner congé à son locataire est encadré par la loi et seules 3 conditions sont valables : reprendre le bien immobilier pour y habiter, le vendre ou invoquer un motif légitime et sérieux, comme le non-paiement du loyer de façon répétée.

Décider de mettre son bien immobilier en location demande une certaine disponibilité et connaissance en la matière. En effet, des lois encadrent rigoureusement la mise en location d’un logement et vous devez donc vous informer au préalable de toutes les démarches pour gérer au mieux votre bien immobilier. Et si tout se passe bien, vous pouvez prétendre à un rendement intéressant de votre investissement.

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