Compromis de vente : cinq points importants qui protègent le vendeur

L’une des plus grandes craintes pour les vendeurs de biens immobiliers est de voir l’acquéreur se rétracter avant de signer l’acte définitif. Pour protéger les vendeurs, il existe des clauses et des garanties pour anticiper une éventuelle renonciation de l’acquéreur. Voici les points importants qui peuvent protéger un vendeur à l’occasion d’une transaction immobilière.

Cet article n'a pas été rédigé par les journalistes de BFMTV.com

Le compromis de vente est un contrat réel qui engage le vendeur et l’acquéreur. Pour sceller l’engagement contractuel entre les deux parties, il est d’usage, même s’il n’est pas obligatoire, que l’acheteur verse un dépôt de garantie. Le montant varie entre 5 et 10 % du prix de vente. Le dépôt de garantie est versé sur le compte séquestre du notaire en charge de la vente et est bloqué jusqu’à la signature de l’acte définitif. Il viendra ensuite se déduire du prix de vente le jour de la signature définitive.

Le dépôt de garantie permet avant tout de vérifier la solvabilité de l’acquéreur. S’il n’est pas en mesure de régler cet acompte, il est fort possible qu’il n’ait pas d’apport, cela pourrait donc constituer un frein de la part de la banque pour lui accorder le prêt immobilier… Le dépôt de garantie assure au vendeur d’être dédommagé si la vente ne se fait plus. Par contre, le vendeur ne peut pas conserver le dépôt de garantie lorsque :

L’acheteur fait jouer la condition suspensive dans le cas où la banque lui refuse le prêt
L’acheteur se rétracte dans le délai légal des 10 jours suivant la signature du compromis de vente
La mairie applique son droit de préemption sur le logement

Pour bénéficier d’une garantie supplémentaire sur la solvabilité de l’acheteur, le vendeur est en droit de lui demander quelles seront ses modalités de financement. En règle générale, cela se fait par l’intermédiaire du notaire lors de la signature du compromis de vente. Ce dernier demande à l’acquéreur de lui présenter les modalités du prêt immobilier avec les coordonnées de la banque, le montant et le taux appliqué, ainsi que le montant de son apport personnel. Le vendeur doit également se renseigner si l’acquéreur achète son bien en même temps qu’il vend le sien. Si tel est le cas, il aura sûrement recours à un prêt relais. Et s’il n’arrive pas à vendre son logement, il aura des difficultés à rembourser la banque et donc sera dans l’impossibilité d’honorer l’achat du nouveau bien immobilier.

Avant de contractualiser une vente, un acheteur peut décider de rompre le contrat de vente sans motif particulier et en dehors des conditions ou garanties prévues à ce même contrat. Pour protéger le vendeur, le compromis de vente permet d’insérer une clause obligeant l’acheteur à verser au vendeur une compensation financière en guise de dédommagement. C’est la clause de dédit. Pour que cette clause soit effective, il ne faut pas que la décision de renonciation soit en rapport avec le refus de financement de la banque. Le montant de cette compensation est libre et est défini par les parties lors de la signature du compromis de vente. Si l’acheteur renonce à la vente dans le cadre de la clause de dédit, il se doit d’avertir le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Plus qu’une simple garantie, la clause pénale est une véritable sanction pécuniaire en cas de rétractation, que ce soit de la part du vendeur ou de l’acheteur. Elle précise que la partie lésée par la renonciation a le droit de demander un dédommagement. Cette clause permet donc au vendeur d’être assuré de recevoir une compensation financière si l’acheteur n’accomplit pas ses obligations contractuelles, c’est-à-dire en refusant de signer l’acte définitif. La clause pénale ne s’exécute pas automatiquement, c’est le vendeur qui doit en demander l’application. Cette démarche lui permettra de saisir la justice pour demander réparation. À noter que le refus de la banque à financer l’achat du bien immobilier ne rentre pas dans le cadre de la clause pénale.

Pour diverses raisons personnelles, le vendeur peut obliger l’acheteur à honorer ses obligations en choisissant l’exécution forcée de la vente. Cependant cette solution n’est pas la plus judicieuse car il se peut que l’acheteur n’obtienne pas les fonds nécessaires à l’achat du bien immobilier. De plus, la procédure judiciaire liée à l’exécution forcée est longue et il faudra attendre la fin du procès pour qu’il puisse remettre son bien à la vente. De même, si l’acquéreur découvre par la suite des vices cachés, cela se retournera contre le vendeur qui sera engagé dans de nouvelles et longues procédures judiciaires. Si l’acheteur ne se déplace pas pour la signature de l’acte définitif ou s’il refuse de signer, le notaire établit un procès-verbal de carence. Celui-ci servira de preuve au vendeur auprès du tribunal.

Ainsi, le vendeur d’un bien immobilier bénéficie de protections pour faire face à la rétractation d’un acheteur. Pour l’aider à faire le bon choix dans les différentes garanties existantes, il peut prendre conseil auprès du notaire. Attention néanmoins à ne pas inclure trop de clauses restrictives dans le compromis de vente, au risque de faire fuir les acheteurs.

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