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Compromis de vente : cinq points importants qui protègent l'acheteur

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Le compromis de vente précède et prépare la signature de l’acte de vente définitif. Véritable contrat, c’est un écrit qui engage à la fois le vendeur et l’acquéreur. C’est pendant cette phase que l’acheteur peut se protéger contre d’éventuels aléas en les consignant dans le compromis de vente. Condition suspensive, garantie contre les vices cachés, garantie de conformité, délai de rétractation ou vérifier l’absence d’hypothèque sont des avantages dont peuvent bénéficier les acquéreurs lorsqu’ils achètent un bien immobilier. Explications.

Cet article n'a pas été rédigé par les journalistes de BFMTV.com

Dans la majorité des cas, l’acquisition d’un bien immobilier se fait par l’intermédiaire d’un crédit immobilier. Or, il peut arriver que la banque refuse d’accorder le prêt à de futurs acheteurs. Ces derniers, devant renoncer à l’achat, doivent alors verser une pénalité de 10 % du prix de vente au vendeur. Pour se protéger de cet aléa indépendant de leur volonté, les acheteurs peuvent avoir recours à la clause suspensive liée à l’obtention du crédit immobilier et qui permet de renoncer à un achat sans aucune pénalité. Elle doit être notifiée dans le compromis de vente pour que son application rende le contrat caduc. La loi exige que le délai d’application de cette clause soit d’un mois minimum.

Dans l’éventualité où le crédit immobilier n’est pas accordé, l’acheteur doit en informer le vendeur au plus tôt et lui préciser clairement qu’il renonce à l’acquisition de son bien. L’acquéreur a bien sûr la possibilité de trouver une autre source de financement mais si ce n’est pas le cas, il sera redevable de la pénalité de 10 % due au vendeur. Grâce à la condition suspensive, il sera intégralement remboursé des acomptes versés, à la seule condition suivante : envoyer au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception la preuve de la demande de prêt faite auprès de la banque et le courrier de refus de cette dernière. À préciser que dans le cas d’un recours à plusieurs prêts, la condition suspensive s’appliquera pour chacun d’eux. Ainsi, il suffit d’un seul refus pour rendre caduc le contrat de vente.

Avant de s’engager dans l’acquisition d’un bien immobilier, il faut vérifier avant tout qu’il n’est pas hypothéqué. Une hypothèque est une garantie permettant à la banque d’être remboursée d’un crédit immobilier si une personne n’est plus dans la capacité de payer ses mensualités. En achetant un bien hypothéqué, l’acheteur prend donc le risque de devoir payer une partie des dettes générées par le vendeur et que les créanciers sont en droit de lui réclamer.

Pour savoir si un bien est hypothéqué, il suffit de demander un état hypothécaire auprès du bureau des hypothèques ou d’un notaire. Cette demande est payante (environ 15 € voire plus pour le notaire) et un délai d’une quinzaine de jours est nécessaire pour recevoir le document.

Un vice caché est apparenté à un défaut sauf qu’il n’est pas visible lors de l’acquisition d’un bien immobilier et surtout, il n’est ni connu du vendeur ni de l’acheteur. Il apparaît généralement plusieurs mois voire plusieurs années après la remise des clés. Le problème majeur du vice caché est qu’il rend impropre l’usage du bien immobilier ou réduit considérablement son intérêt. Par exemple, la présence de termites est considérée comme un vice caché.

Pour se protéger de ces défauts, l’acheteur a la possibilité de souscrire à une garantie contre les vices cachés. Mais pour en bénéficier, il est indispensable que les vices ne soient pas visibles lorsque l’acheteur achète le bien ou qu’il n’en a pas eu connaissance avant, qu’ils existaient bien avant l’acquisition et qu’ils soient suffisamment importants pour qu’il ne soit plus possible d’habiter dans le bien.

Si un vice caché est constaté, l’acheteur dispose d’un délai de 2 ans pour avertir l’ancien propriétaire. Il peut soit demander l’annulation de la vente soit une baisse du prix de vente. S’il estime que le vendeur avait déjà connaissance de ce vice, il est en droit de réclamer des dommages et intérêts. Il doit d’abord envoyer une lettre en recommandé avec accusé de réception au vendeur. Si celui-ci ne répond pas ou s’il ne veut pas procéder aux travaux nécessaires, l’acheteur peut saisir la justice, qui décidera de la suite à donner à la requête. 

La garantie de conformité du bien et de l’immeuble concerne uniquement les logements neufs ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Le bien immobilier qui doit être livré, doit être conforme à ce qu’il y a d’indiqué dans le contrat de vente. Si des défauts sont constatés, on parle alors de défauts de conformité. Citons par exemple du parquet à la place du carrelage, d’une baignoire à la place d’une douche…

Lors d’un achat sur plan, l’acheteur doit être vigilant lors de la remise des clés de son logement. S’il remarque des défauts de conformité, il doit les consigner dans le procès-verbal de livraison et avertir le vendeur. Si rien n’est notifié dans ce procès-verbal, il dispose quand même d’un délai d’un mois pour l’en informer. Le vendeur est dans l’obligation de réaliser les travaux nécessaires dans les 90 jours après avoir été averti. S’il refuse de remettre le bien en conformité, l’acheteur doit saisir la justice au plus tard dans les 13 mois après la livraison du bien. Il peut réclamer des dommages et intérêts, l’annulation de la vente ou une diminution du prix de vente.

Pour montrer sa bonne foi, il est conseillé de consigner le solde de 5 % dû au vendeur lors de la livraison, auprès d’un notaire ou de la Caisse des Dépôts. Le vendeur sera quand même obligé de livrer le logement et de remettre les clés. Le montant consigné sera débloqué lorsqu’il aura pallié aux défauts de conformité. 

Même si l’achat d’un bien immobilier est un acte mûrement réfléchi, il arrive parfois d’être confronté à des aléas ou à des vérités qui doivent nous faire renoncer à cet engagement. Pour laisser le temps de la réflexion aux acheteurs, la loi prévoit un délai de rétractation qui permet de renoncer à la vente sans avoir à se justifier et sans aucune pénalité. Ce délai est de 10 jours et commence le lendemain de la signature du compromis de vente si l’acte a été remis en main propre ou le jour suivant sa réception s’il a été envoyé par courrier. À noter que si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, dimanche ou jour férié, il est prolongé jusqu’au 1er jour ouvrable suivant.

Pour bénéficier du délai de rétractation, il faut que le bien soit uniquement destiné à l’habitat (par l’acheteur ou par un locataire dans le cadre d’un investissement locatif). Si la transaction se fait par un acheteur professionnel ou via une SCI, il sera impossible d’user de ce délai. Si l’acquéreur est amené à se rétracter, il a l’obligation d’avertir le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Celui-ci dispose ensuite de 21 jours après la date de rétractation pour rembourser le dépôt de garantie versé lors de la signature du compromis de vente.

Lors de transactions immobilières, la loi permet aux acheteurs d’être protégés contre des événements fortuits ou des vendeurs peu scrupuleux. Aux futurs acquéreurs de voir quelles garanties seront les plus utiles, en sachant qu’il vaut mieux se prémunir au maximum pour éviter tout désagrément, notamment financier.

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