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Comment changer de syndic ?

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Le syndic de copropriété est une personne physique ou morale chargée d’administrer les parties communes d’une propriété. Bénévole ou professionnel, le syndic peut être source de mécontentements pour les copropriétaires. Bien entendu, ils sont libres de changer de syndic à condition de respecter certaines règles.

Cet article n'a pas été rédigé par les journalistes de BFMTV.com

Comme toutes les décisions importantes relatives à la gestion d'une copropriété, la désignation du syndic est prise lors de l'assemblée générale des copropriétaires après examen de plusieurs projets de contrat de syndic. Depuis novembre 2015, et l'entrée en application des dispositions de la loi MACRON du 6 août 2015, cette mise en concurrence est obligatoire et doit être réalisée par le conseil syndical tous les 3 ans, ce qui correspond à la durée maximale d'un contrat avec un syndic. Il peut cependant être judicieux d’examiner tous les deux ans différentes offres afin de maintenir une certaine pression quant aux prestations fournies par le syndic actuel durant son mandat.

Le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence des contrats de syndic si tel a été décidé lors de l’assemblée générale annuelle précédant celle au cours de laquelle devait être votée la nomination du syndic. La question du renouvellement et du changement du syndic doit être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale afin de faire l'objet d'un vote. Cette assemblée générale doit avoir lieu avant la fin du mandat du syndic pour assurer une gestion continue de la copropriété. Si cette inscription n'est pas faite par le syndic, tout copropriétaire peut la réclamer. Cette demande doit être adressée au syndic en lettre recommandée avec accusé de réception, avant l'envoi de la convocation à l'assemblée générale.

Lors de l'assemblée générale, deux votes sont nécessaires pour procéder au changement de syndic : le premier est lié au non-renouvellement du syndic et le second a trait à la nomination du nouveau gestionnaire.

La désignation du syndic se décide à la majorité absolue des copropriétaires, c'est-à-dire à la majorité des voix des copropriétaires qu'ils soient présents, représentés ou absents.

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Pour procéder à l'élection d'un syndic, plusieurs contrats sont mis en concurrence. Pour ce faire, certaines précautions sont à prendre. Tout d'abord s'assurer du sérieux du syndic en vérifiant le nombre de copropriétés qu'il gère ainsi que le nombre de salariés qu'il emploie. En effet, le syndic, pour être professionnel, doit employer du personnel à la fois qualifié et en nombre suffisant pour la bonne gestion de chaque copropriété. Ensuite, il convient de vérifier auprès de la Chambre de Commerce et de l'Industrie (CCI) que le syndic possède bien la carte professionnelle indispensable pour exercer en tant que syndic de copropriété. Enfin, tout syndic doit pouvoir justifier la souscription d'une assurance de responsabilité professionnelle et de sa garantie financière. C'est en comparant ces informations liées à chaque syndic en concurrence que l'assemblée générale se positionnera et votera en conséquence.

Face aux pratiques contestables de certains syndics professionnels, les copropriétaires peuvent décider d'être gérés par un syndic bénévole. Tout comme pour un syndic professionnel, ce dernier est nommé par l'assemblée générale des copropriétaires, à la majorité absolue. Le syndic non professionnel est choisi parmi les copropriétaires. Il s'agit soit d'un copropriétaire bénévole, soit de plusieurs copropriétaires réunis sous forme de coopérative. L'avantage d'un tel choix est la diminution des charges de copropriété du fait de l'absence d'honoraires du syndic. En effet, si le syndic non professionnel est remboursé des frais engagés pour la gestion de la copropriété tels que les frais de photocopies ou de déplacement, il n'est cependant pas rémunéré. Les charges de copropriété sont donc considérablement réduites. Au-delà des économies pour la copropriété, la présence d'un syndic bénévole permet également de s'assurer de la correcte gestion de l'immeuble. En effet, le syndic non professionnel étant un copropriétaire, il a tout intérêt à gérer la copropriété, de façon proactive tout en prenant les dispositions nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble.

Néanmoins, la faible disponibilité des copropriétaires bénévoles est souvent un frein qui peut détourner les copropriétaires d’un syndic bénévole. C'est la raison pour laquelle, le choix entre un syndic professionnel et un syndic bénévole doit être mûrement réfléchi.

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