Comment bien choisir son locataire ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, il est important de percevoir des revenus conformes aux projections financières de départ. S’il est impossible de garantir totalement l'infaillibilité d’une personne, quelques conseils permettent toutefois de réduire les risques d’impayés. Voici comment bien choisir son locataire.

Cet article n'a pas été rédigé par les journalistes de BFMTV.com

En 2016, d’après le Ministère de la Justice, 155 052 demandes pour non-paiement de loyers ou résiliation de bail ont été déposées devant les tribunaux français. C'est 40 000 demandes de plus qu'il y a 10 ans, ce qui révèle l'accroissement du nombre de locataires insolvables. Aussi, le choix d'un locataire n'est pas sans risque pour qui souhaite rentabiliser son investissement immobilier.

Afin de réduire les risques de non-paiement des loyers ainsi que les procédures d'expulsion éprouvantes et longues, il faut d'emblée s'assurer de la solvabilité du candidat à la location. Il s'agit d'ailleurs d'un droit reconnu au propriétaire-bailleur par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, texte qui fixe la liste exhaustive des pièces justificatives qui peuvent être demandées au candidat à la location et à sa caution. Autrement dit, une certaine légitimité est reconnue au bailleur pour se renseigner sur le candidat à la location, laquelle doit néanmoins être exercée dans le respect des droits du locataire.

Parmi l'ensemble des documents que le bailleur peut solliciter du candidat locataire et qui intéresse directement ses ressources, le décret prévoit plusieurs possibilités qui dépendent de la situation professionnelle.

Pour les salariés, le bailleur peut demander le dernier ou avant-dernier avis d'imposition, ainsi que les trois derniers bulletins de salaire. Pour vérifier les capacités financières des professions non salariées, il conviendra de se référer à l'avis d'imposition et aux deux derniers bilans de l’entreprise. Enfin, s'agissant des retraités, la vérification peut porter sur le justificatif de versement des indemnités retraites perçues lors des trois derniers mois. Ces éléments devront être croisés, le cas échéant, avec le contrat de travail ou l'extrait K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour l'entreprise non commerciale ou encore la copie de la carte professionnelle pour les professions libérales.

Avec ces documents, le bailleur dispose de critères objectifs qui lui permettront d'apprécier la solvabilité du candidat à la location. A cet égard, on s'accorde à considérer que la part du loyer doit être comprise entre 25% et 33% des revenus du locataire.

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Bien choisir son locataire suppose également de mettre en adéquation la réalité du logement avec la situation personnelle du locataire. La taille du logement, le nombre de chambres, sa situation géographique doivent parfaitement convenir à votre locataire.

Très logiquement, un studio d’une seule chambre conviendra difficilement à un jeune couple avec deux enfants. De la même façon, un salarié en contrat à durée déterminée sera probablement contraint de déménager à l'issue de la période contractuelle pour des motifs professionnels. C’est aussi le cas pour un locataire sans permis de conduire qui habiterait dans un appartement très éloigné des transports en commun.

Cette parfaite adéquation entre la réalité du logement et les besoins du locataire est la meilleure garantie pour que votre logement soit loué durablement sans vacances locatives. En effet, le bailleur, lorsqu'il ne s'agit pas de locations saisonnières, a tout intérêt à choisir un locataire qui s'installe pour une durée relativement longue afin d'assurer le meilleur rendement locatif.

La période de mise en location est coûteuse en l'absence de locataires, mais également contraignante du point de vue des visites à réaliser ou encore du processus de sélection des candidats.

Si la situation personnelle et professionnelle du locataire constitue l’un des indices fondamentaux pour faire le bon choix, il ne doit pas être exclusif dans la prise de décision. Les critères de solvabilité ne sont pas toujours suffisants pour juger de l'infaillibilité d'un locataire.

Lorsqu’on met un bien en location, il est donc important de laisser une place au naturel et à l’échange, le ressenti du bailleur étant sans doute ce qui guidera au mieux votre décision.

Ce ressenti prendra toute sa place à l’occasion de la visite du bien mis en location. Il s’agit de mettre à l’aise le candidat et d’essayer de percer sa nature pour savoir si son attitude et sa personnalité correspondent aux attentes du bailleur. En d'autres termes, il est question de s'en remettre au feeling.

Si votre potentiel locataire vous paraît désinvolte, qu’il ne vous salue même pas en arrivant sur les lieux à l’occasion d’une visite, qu’il vous paraît impoli ou autoritaire, il est fort probable que vous rencontriez des difficultés avec lui dans les mois qui viennent !

Bien choisir son locataire demande une certaine expérience. Si l'évaluation de la situation financière et professionnelle constitue une étape essentielle, elle ne peut suffire à garantir la solvabilité du futur locataire. En ce sens, la multiplication des faux documents émis par les candidats illustre les difficultés qu’ont aujourd’hui les locataires à trouver des logements.

Bien que le choix d'un locataire ne soit pas une science exacte, force est de constater que seul le ressenti du bailleur permettra de faire le tri.

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