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Immobilier : les 4 lois qu'il faut connaître

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Comme tout domaine, le secteur de l’immobilier est encadré par de nombreuses lois pour informer et protéger les vendeurs comme les acquéreurs. Parmi toutes ces lois, 5 qui se distinguent par leur importance et leur conséquence en matière de gestion immobilière. Voici les quatre lois immobilières qu’il faut connaître.

Cet article n'a pas été rédigé par les journalistes de BFMTV.com 

Instituée en 1986, la loi Carrez consiste à déterminer précisément la surface privative d’un bien immobilier. Elle permet de protéger les acquéreurs de certains vendeurs qui voudraient surestimer la surface de leur bien. Obligatoire pour les logements en copropriété, elle ne l’est pas si vous achetez une maison individuelle. Elle fait également partie de la liste des diagnostics immobiliers obligatoires et doit être impérativement mentionnée dans l’acte de vente.

La loi Carrez concerne tous les logements dont la surface est supérieure à 8 m² et dont la hauteur sous plafond est au minimum de 1,80 m. Ainsi, le calcul ne prend pas en compte les parkings, les garages, les caves, les balcons, les terrasses, les terrains à construire… À l’inverse, les greniers, les combles, les sous-sols, les vérandas, avec le respect des 1,80 m de hauteur, sont inclus dans le calcul.

La loi n’oblige pas à ce que le mesurage soit réalisé par un professionnel. Sachez cependant que toute absence ou erreur de mesurage peut avoir des effets plus que contraignants. En effet, si le vendeur omet de procéder au mesurage, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente dans le mois qui suit la signature définitive. De même, si le mesurage comprend une erreur de plus de 5 %, l’acquéreur est en droit de demander une baisse du prix de vente et cela dans l’année suivant l’achat.

La loi Pinel a pour but de favoriser l’investissement locatif pour combler le manque de locations dans des zones où la demande est particulièrement forte, tout en accordant une réduction d’impôt. La loi Pinel a ainsi divisé le territoire en 5 zones, de la plus tendue (c’est-à-dire là où la demande est la plus forte) à la moins tendue :

  • Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne
  • Zone A : les villes qui ne font pas partie de la zone A bis, la Côte d’Azur et les grandes métropoles comme Lyon ou Marseille
  • Zone B1 : les villes de plus de 250 000 habitants, celles de la grande couronne parisienne (sauf celles des zones A bis et A), la Corse, les DOM et certaines villes chères comme Toulouse ou Bordeaux
  • Zone B2 : les villes de plus de 50 000 habitants
  • Zone C : toutes les autres communes

Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, votre futur bien immobilier doit être situé dans la zone Abis, A ou B1 et doit être neuf ou en cours d’achèvement. La loi Pinel propose 3 niveaux de réduction d’impôt qui dépendent de la durée de location de votre logement. Si vous décidez de le louer pendant 6 ans, la réduction sera de 12 %. Elle grimpe à 18 % pour une durée de 9 ans et à 21 % pour une durée de 12 ans. Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, votre investissement ne doit pas être supérieur à 300 000 € et le prix au m² ne doit pas dépasser 5 500 €. La loi Pinel a également déterminé des plafonds de ressources pour chaque type de foyer fiscal, ainsi que des plafonds de loyer.

À l’inverse de la loi Pinel, la loi Malraux est un dispositif de défiscalisation qui concerne la rénovation ou la réhabilitation totale de logements anciens préservés. En effet, son objectif est de sauvegarder le patrimoine architectural et historique français. Pour qu’un bien immobilier puisse bénéficier du dispositif Malraux, il doit être situé dans l’une des zones protégées suivantes :

Un SPR, site patrimonial remarquable
Un QAD, quartier ancien dégradé Une ZPPAUP, zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager

Si vous envisagez d’investir dans un bien immobilier par l’intermédiaire de la loi Malraux, vous pourrez prétendre à une réduction d’impôt substantielle. De 30 % pour un logement situé en SPR ou QAD ou de 22 % en ZPPAUP. Mais pour cela, vous devez respecter certaines conditions. Tout d’abord, les travaux doivent s’appliquer à l’ensemble du bâtiment et le montant ne doit pas dépasser 400 000 € sur 4 années consécutives. Et ils doivent être obligatoirement contrôlés par le bureau des Architectes des Bâtiments de France. Ensuite, vous devez louer les logements ainsi rénovés dans un délai maximum d’un an après la fin des travaux et pendant au moins 9 ans.

Si vous désirez acheter un logement par l’intermédiaire d’un crédit immobilier, sachez qu’il existe 2 lois qui vous protègent et vous informent tout au long de votre processus d’acquisition. Inscrites toutes les deux dans le code de la consommation, elles se distinguent et se complètent à la fois.

La loi Scrivener, dite loi Scrivener 2, date de 1979 et a pour objectif de protéger les emprunteurs avant et pendant la souscription du crédit immobilier, dont le montant est supérieur à 21 500 €. Elle permet ainsi de diminuer les risques de surendettement. Dans ses conditions d’application, la loi Srivener oblige notamment les organismes prêteurs à proposer une offre de prêt claire comprenant les mentions suivantes :

L’identité des parties signataires La nature du prêt ainsi que son montant et sa durée La nature du bien immobilier Le TEG et le coût global du prêt

La loi Scrivener précise également que l’offre de crédit est valable 30 jours et qu’elle doit contenir l’échéancier de remboursement avec les dates et le montant des mensualités. L’emprunteur bénéficie d’un délai minimum de 10 jours de réflexion pour répondre favorablement ou non à cette offre. Si cette dernière est acceptée, les 2 parties ont alors un délai de 4 mois pour conclure le prêt.

En 1989, la loi Neiertz vient compléter la loi Scrivener avec un rôle de prévention et d’accompagnement des personnes en situation de surendettement. Elle a mis en place des commissions de surendettement dont la fonction est de trouver un moyen pour répondre au problème de solvabilité des emprunteurs. Elles peuvent ainsi proposer de modifier la durée des crédits en cours ou de regrouper tous les crédits pour réduire le nombre d’échéances de remboursement.

Ces 4 lois vous permettent ainsi de bien réussir votre achat ou votre investissement immobilier. Attention, les lois évoluent au fil des gouvernements ! N’hésitez pas à vérifier si les termes sont toujours les mêmes lors de la concrétisation de votre projet immobilier.
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