Estimer un bien de prestige : un exercice de précision

AFI Conseil décrypte les clés d’une évaluation sur-mesure, au croisement du patrimoine et du marché.

Dans l’immobilier haut de gamme, chaque détail compte. Estimer une propriété de prestige ne se résume pas à appliquer un prix au mètre carré. C’est une démarche stratégique, patrimoniale, et profondément humaine. Spécialiste de l’immobilier de luxe et des biens d’exception, l’agence AFI Conseil revient sur les enjeux et les méthodes d’une estimation immobilière sur-mesure.

Un marché d’exception aux règles spécifiques

L’immobilier de prestige représente un segment très spécifique du marché immobilier français. En 2024, il ne concerne que 3,9 % des transactions, mais concentre 17 % de la valeur globale échangée. C’est donc un petit marché … aux très grands enjeux.

« Depuis trois ans, l’offre de biens haut de gamme a nettement diminué, tandis que les prix, eux, se sont maintenus à un niveau élevé », analyse Kevin Totain fondateur d’AFI Conseil. « Dans ce contexte de rareté et d’exigence accrue des acheteurs, seule une estimation précise et contextualisée permet de positionner un bien de façon efficace sur le marché. » Alors que les délais de vente s’allongent, notamment dans le haut de gamme, une estimation mal calibrée peut coûter cher : 20 % des ventes sont renégociées en raison d’un prix initial surestimé.

Pourquoi les outils classiques ne suffisent plus

Dans le luxe, l’évaluation au mètre carré devient obsolète. Une propriété d’exception tire sa valeur de son architecture, son histoire, sa localisation, sa rareté, bien plus que de sa surface.

« Une villa située dans un cadre d’exception, avec vue panoramique sur l’océan ou les massifs pyrénéens, ne peut être estimée sur les mêmes bases qu’un bien équivalent en zone urbaine ou résidentielle », insiste Sophie Menjot, experte foncière chez AFI Conseil. « Ce sont des critères tangibles tel que la localisation, le caractère, l’exclusivité, ou la qualité des prestations qui définissent la valeur d’un bien de prestige. L’estimation devient alors un exercice de précision. »

Les acquéreurs sont également mieux informés. Grâce aux plateformes spécialisées, ils comparent les biens, étudient les performances énergétiques, et arrivent souvent avec une stratégie patrimoniale en tête. D’où l’importance de fixer dès le départ un prix juste et adapté, à la croisée de l’expertise et du marché.

Les critères d’évaluation d’un bien haut de gamme

Voici les éléments-clés analysés par AFI Conseil pour produire une estimation pertinente :

• Localisation : vue, environnement, accessibilité, attractivité du quartier.
• Caractère : architecture, qualité des matériaux, histoire du bien.
• Rareté : nombre limité de propriétés comparables.
• Prestations : équipements, finitions, état d’entretien général.
• Performance énergétique : conformité aux normes RE2020 ou BBC.
• Cadre juridique et administratif : servitudes, urbanisme, structure de détention.

Une estimation immobilière pensée comme un levier patrimonial

Chez AFI Conseil, l’estimation est un outil stratégique. Elle permet à nos clients de prendre des décisions éclairées : vendre, conserver, louer, transmettre, rénover ou réorganiser la détention (SCI, SARL, démembrement …).

« Dans certains cas, nous préconisons de différer une vente, d’effectuer quelques travaux, ou même de structurer une opération de transmission patrimoniale », explique Sophie Menjot. « L’estimation devient alors un outil de gestion à part entière. »

Une méthodologie en trois temps

AFI Conseil utilise trois méthodes d’évaluation, croisées selon le type de bien :

• Méthode comparative : analyse des ventes enregistrées et des biens actuellement proposés à la vente.
• Méthode par évolution de marché : revalorisation du prix d’acquisition, en tenant compte des tendances du marché et des travaux réalisés.
• Méthode par capitalisation : utilisée pour les biens à usage locatif ou professionnel, elle repose sur les revenus générés et le rendement attendu.

Chaque bien fait également l’objet d’une analyse approfondie sous trois angles :

• Technique : état du bâti, qualité des matériaux, conformité.
• Économique : positionnement par rapport au marché, potentiel de valorisation.
• Juridique : règles d’urbanisme, charges, servitudes, fiscalité.

Deux cas emblématiques

• Une vente confidentielle : grâce à une estimation ultraprécise, et une stratégie sur-mesure d’un château Historique, AFI Conseil a permis une cession confidentielle à un acquéreur hautement qualifié, dans un délai de 6 semaines.
• Arbitrage patrimonial : lors d’une mission d’estimation, nous avons révélé qu’un domaine familial présenté initialement à un prix sous-évalué cachait un fort potentiel de valorisation (terrains détachables, extension possible, éléments patrimoniaux rares). La réévaluation a permis de redéfinir le projet familial : scinder la vente, valoriser les actifs, et anticiper les enjeux successoraux avec une approche structurée.

AFI Conseil : expertise, confidentialité, stratégie

Notre mission : vous accompagner avec précision, transparence et stratégie.

« Nous ne cherchons pas à flatter, nous vendons une stratégie fondée sur des faits, des chiffres, des analyses et une vraie connaissance du marché. », conclut Kevin Totain.

Notre agence intervient sur l’ensemble du territoire national, avec un ancrage fort dans les Pyrénées-Atlantiques et les zones à fort potentiel : Pau, côte basque, Béarn, Landes, Toulouse, Bordeaux … . AFI Conseil s’impose bien comme la référence dans l’estimation de biens immobiliers haut de gamme dans le sud-ouest.

La rédaction de BFMTV n’a pas participé à la réalisation de ce contenu en partenariat avec Media-Start.

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