"Un prix multiplié par plus de 10": la cour des comptes s'interroge sur des plus-values réalisées par Euro Disney

Bientôt quarante ans après son démarrage, l'exploitation d'Euro Disneyland à Marne-la-Vallée est un succès. Pour la Cour des comptes dans un rapport rendu ce vendredi 10 janvier, il n'est plus nécessaire pour l'État de céder à Mickey des terrains à des tarifs préférentiels qui sont ensuite revendus à des promoteurs.

Alors que le prix du foncier s'est envolé au cours des dernières décennies en Île-de-France, Euro Disney bénéficie encore de la valeur des terrains établie en 1987. Dans un rapport publié ce vendredi 10 janvier, la chambre régionale des comptes d'Île-de-France estime que cet avantage garanti par une convention signée à l'époque entre l'État et Disney n'est plus justifié.

Dans un périmètre constitué aujourd'hui de 2.118 hectares, Disney a une option d'achat sur tous les terrains aménagés. Concrètement, la société peut acquérir toute parcelle à vendre auprès de l'EPA France (établissement public foncier) au prix de revient. L'État vend le terrain au prix fixé en 1987 et ajoute le coût des travaux d'aménagements éventuels ainsi qu'une marge de 25% pour les frais de structure.

Pourquoi un tel avantage? À l'époque, le parc de loisir est implanté sur des terrains ruraux dans une ville nouvelle de Marne-la-Vallée encore peu développée. L'État consent alors à compenser les incertitudes qui pesaient sur la viabilité économique du projet.

Une vente à Deloitte à un prix multiplié par 10

La société de Mickey profite de ce système pour réaliser de belles plus-values en revendant au prix du marché actuel ces terrains acquis auprès de la puissance publique.

"Les plus-values qu’elle réalise ainsi varient considérablement, de +33% jusqu’à dix fois le prix d’acquisition, avec une moyenne, pour les transactions observées, d’une revente à trois fois le prix d’acquisition", exposent les magistrats en citant l'exemple de l'installation du cabinet de conseil Deloitte en 2019 sur un terrain d'un peu moins de 15 hectares.

"S’agissant d’une parcelle de très grande taille, l’îlot en question ne demande que peu de travaux: l’équilibre de la prévision à fin d’affaire s’établit à 1,59 million de travaux et acquisitions, et 2,69 millions d'euros de produit de cessions, laissant une marge pour l’EPA de 1,1 million d'euros. Le terrain a été cédé par l’EPA à la société Euro Disney pour 1,63 million, et a été revendu le jour même par cette société 17,2 millions d'euros soit un prix multiplié par plus de 10", chiffre le rapport.

Un avantage valable jusqu'en 2040

Pour la Cour des comptes, cette pratique n'est plus entendable aujourd'hui. "La captation de telles plus-values n’a plus aujourd’hui de justification économique, au regard de la réussite de l’implantation d’Euro Disney et des niveaux atteints par les prix du foncier en Île-de-France". D'ailleurs, les magistrats s'étonnent de l'incapacité d'EPA France à évaluer le montant de recettes auxquelles il a renoncé.

Jusqu'en 2040, Disney va pouvoir continuer à profiter de ce système. La société a consenti à participer un peu plus au financement des équipements publics communaux et à prendre en charge des bassins d'assainissement. Mickey n'est pas tenu en revanche d'établir un bilan financier.

Aussi la Cour des comptes recommande lors de la passation d'une nouvelle convention, à l'horizon 2040 d'imposer à Disney et à EPA France un bilan des dépenses engagée, des recettes réalisées et des avantages consentis.

Florent Bascoul