SEVENDREASOIMEME.COM : LE DISPOSITIF DE LA VENTE À SOI MÊME (OBO) SE DÉMOCRATISE !

Presque oubliée après avoir été très pratiquée, la vente à soi-même (OBO) est une opération patrimoniale permettant de générer des liquidités et d’organiser par avance ou partager avantageusement une succession.

L’opération, qui consiste à vendre son bien immobilier à une société spécialement créée, intéresse de nombreux propriétaires. Sevendreasoimeme.com a été créé par Alexis VINCENT-CASTELLI pour la rendre accessible au plus grand nombre d’entre eux. L’entreprise exerce également l’activité de transaction et de gestion immobilière. Rencontre.

En quoi consiste une vente à soi-même ?

Une vente à soi-même consiste à vendre son bien immobilier à une société spécialement créée par le propriétaire.

Cette société conclut un crédit immobilier pour financer en tout ou partie cette acquisition, après quoi elle paye le produit de la vente à son propriétaire.

Le quotidien de celui-ci ne change pas s’il devient ensuite « locataire avec lui-même », à cette différence près qu’il va payer un loyer à sa société pour permettre à celle-ci de rembourser son crédit.

Le propriétaire a de la sorte monétisé son bien en en recevant l’essentiel de sa valeur, à charge pour lui de se payer « à lui-même » un loyer en contrepartie.

Le bien peut être aussi loué à des tiers concernant un immeuble de rapport. Auquel cas le loyer est payé par le locataire.

POURQUOI LA VENTE À SOI-MÊME EST-ELLE SI PEU CONNUE, QUOIQUE PARFAITEMENT LÉGALE ?

Cette opération implique par ricochet un avantage fiscal qui exige nécessairement une expertise spécifique et la plus grande attention. Par exemple, lorsque la SCI emprunte pour racheter le bien immobilier, les intérêts de l’emprunt immobilier, ou encore les frais d’entretien et de réparation de l’immeuble, viennent en déduction des revenus de la société. L’IFI peut être réduit voire supprimé grâce à la répartition de la propriété du bien entre plusieurs ayant-droits.

L’administration fiscale examine donc attentivement ces opérations pour vérifier que la vente n’a pas pour objectif principal de payer moins d’impôts. L’opération réalisée doit s'intégrer dans une stratégie patrimoniale et poursuivre principalement un intérêt autre que fiscal sous peine de commettre un abus de droit fiscal. Or ces objectifs peuvent-être extrêmement variés soit pour répondre à un besoin de financement, par exemple investir dans une entreprise ou la sauver, soit pour organiser ou pour régler une succession.

Notre activité de transaction immobilière constitue aussi un atout important pour l’évaluation la plus exacte des biens immobiliers. En effet, une surévaluation ou une sous-évaluation du bien immobilier sont susceptibles d’impliquer des redressements fiscaux.

Notre expertise acquise de cette opération est telle que nous pouvons offrir par contrat à nos clients une garantie de sa régularité fiscale qui est absolument unique sur le marché.

QUELS SONT LES AVANTAGES DE LA VENTE À SOI-MÊME POUR PRÉPARER UNE SUCCESSION ?

La vente à soi-même permet de transmettre un bien immobilier avec un coût fiscal d’environ 7,5 % qui est celui des « droits de notaires » en lieu et place des taux applicables aux successions dépassant souvent 20 % et pouvant atteindre 60 %.

Surtout, elle permet, si elle est personnalisée pour chaque situation familiale et bien organisée avec cet objectif d’organiser l’avenir d’un bien avec la quasi-certitude, d’éviter les conflits entre les héritiers et ayants droit. Ce qui n’est pas son moindre avantage pour laisser derrière soi, y compris sur plusieurs générations, une situation patrimoniale paisible. Sur ce point, les statuts de la société spécialement créée pour la vente à soi-même constituent un instrument juridique infiniment plus performant qu’un testament ou qu’une donation.

Un autre avantage, et non le moindre, est que le coût fiscal de la transmission est financé dès le jour de la succession, avec la conséquence de ne pas laisser à ses héritiers une dette fiscale qu’ils ne pourront souvent pas payer sans vendre dans la précipitation.

UN DISPOSITIF ÉGALEMENT FAVORABLE À LA CRÉATION OU À L’ACHAT D’ENTREPRISE ?

Les PME constituent l’écrasante majorité des entreprises françaises. La capacité limitée des français à investir qui entraîne leur sous-capitalisation constitue un enjeu économique majeur pour la France.

La vente à soi-même, permet à un entrepreneur qui dispose d’un patrimoine immobilier d’emprunter à concurrence de la valeur au maximum de sa valeur, sur la longue durée jusque 25 ans d’un crédit immobilier, avec des taux d’intérêts qui sont les plus faibles s’agissant de crédits immobiliers, en bénéficiant de surcroît de la procédure simplifiée du crédit aux particuliers.

L’opération devient alors un facilitateur de projet de rachat, de création ou de développement d’entreprises.

COMMENT DÉMOCRATISER CETTE OPÉRATION ?

C’est la mission de notre entreprise. La vente à soi-même exige en même temps une particulière rigueur dans l’examen de chaque situation patrimoniale, une expertise juridique de haut vol pour la rédaction des statuts de la société, une expertise financière pour proposer aux clients sa meilleure visibilité financière pluriannuelle pour l’avenir sous peine d’exposer la société à un risque de faillite, une parfaite prévisibilité de son coût fiscal et de ses frais, la capacité à trouver le meilleur crédit immobilier, et pour finir encore la capacité à assurer une gestion parfaitement régulière de la société ayant été créée pendant une longue durée, en limitant par avance toutes possibilités d’éventuel conflits entre ses associés.

Au final nous proposons cet ensemble complet de solutions personnalisées ce qui nous permet précisément d’accorder à nos clients notre garantie par contrat.

Ce contenu a été réalisé avec SCP La rédaction de BFM PARIS n'a pas participé à la réalisation de ce contenu.

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