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Rénovation dans l’ancien : la loi Denormandie est-elle une vraie bonne nouvelle ?

Rénovation énergétique: le crédit d'impôt ne sera pas transformé en prime en 2019 .

Rénovation énergétique: le crédit d'impôt ne sera pas transformé en prime en 2019 . - Lady Diy - Pixabay

Nouveauté de ce début d'année 2019 la loi Denormandie qui porte le nom de son créateur l'actuel ministre du logement Julien Denormandie a vocation à mobiliser les investisseurs vers la rénovation de logements anciens.

L'assemblée nationale a adopté ce nouveau dispositif fin décembre 2018 pour une entrée en vigueur au 1er janvier 2019.

De nombreuses communes voyant une partie des logements situés en centre ville se dégrader, le gouvernement répond à cette problématique par ce nouveau dispositif. Il incite ainsi les investisseurs à réaliser des travaux de rénovation importants mais de manière ciblée.

Le concept de la loi Denormandie

La loi Denormandie va donc encourager les investisseurs à rénover des logements du parc privé situés sur des zones "cœur de villes".

Sont a priori concernées les 222 communes qui ont signées les conventions « cœurs de ville » mais aussi les communes qui se font accompagner par l’Etat dans le cadre d’une opération de revitalisation de leur territoire (ORT).

Le coup de pouce fiscal accordé à l'investisseur est calqué sur celui de la loi Pinel dans le neuf. La réduction d'impôt sera calculée sur le montant de l'investissement dans la limite de 300 000 € et de 2 opérations par en.

La réduction d'impôt sera accordée sur une durée de 6 ans ou 9 ans puis 12 ans au choix de l'investisseur.

Les travaux engagés devront représenter au moins 25 % du montant de l'acquisition et effectués par une entreprise.

Les obligations du propriétaire

Le propriétaire bailleur sera dans l'obligation de se soumettre à un plafond de loyer. La réduction d'impôt quant à elle sera calculée dans la limite de 5 500 € / m2.

Comme la plupart des avantages fiscaux, il rentrera dans le champ du plafonnement des niches fiscales soit 10 000 € à ce jour.

Le candidat à la location ne devra pas dépasser un certain niveau de revenus pour pouvoir prétendre au logement et permettre au propriétaire de conserver sa réduction d'impôt.

Le montage financier

Comme tout investissement locatif, le recours au levier bancaire et au crédit sera préconisé.

Le loyer couvrira une partie du remboursement et la réduction d'impôt viendra booster le rendement de l'opération.

Il s'agira de valider que la différence de loyer pratiqué entre le loyer marché et le loyer plafond Denormandie ne soit pas trop importante par rapport à l'avantage fiscal obtenu.

Par exemple Mr et Mme Gérard investissent et rénovent un appartement pour 140 000 €. Le couple devra donc réaliser au moins 35 000 € de travaux.

La réduction d'impôt sera donc de 3 500 € / an pour le couple pendant les 6 ou 9 premières années.

Des éléments clés.... en attente de clarification

2 décrets à paraître prochainement portent sur des sujets fondamentaux : d'une part les villes éligibles au dispositif mais surtout la liste des travaux pris en compte dans le cadre de la rénovation.

Le peu de succès rencontré par les précédentes lois était bien souvent dû à la complexité des travaux à réaliser (normes énergétiques, rénovation de partie communes etc....). Ce fut le cas du Pinel Ancien par exemple trop contraignant pour les investisseurs.

Crédric BRACHET