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Immobilier : l’investissement locatif peut-il mourir ?

Ces 15 dernières années, les différentes lois ont augmenté la fiscalité et neutralisé le retour sur investissement du locatif.

Ces 15 dernières années, les différentes lois ont augmenté la fiscalité et neutralisé le retour sur investissement du locatif. - Pixabay

Pierre Hautus, le directeur général de l'Union nationale des propriétaires immobilier (UNPI), a récemment partagé sa crainte concernant les différentes hausses de taxe foncière opérées ces dernières années. Selon lui, « si le gouvernement continue, il va tuer l'investissement locatif ».

Les propriétaires de biens immobiliers ont vu leur taxe foncière augmenter de 11,7% en moyenne, entre 2012 et 2017, selon les chiffres de l'Unpi. La Direction générale des Finances publiques (DGFiP) a, de son côté, fait savoir que 13 000 communes avaient pris le parti d’augmenter cet impôt en 2018 au point que les taux se sont parfois envolés. C’est le cas à Nice (+19,32%) et à Villeurbanne (+10,90%). A quoi ces augmentations sont-elles dues ?

Pierre Hautus : Le fonds du problème : c’est la fiscalité. Elle nuit à l’investissement locatif. Donc « oui », si l’on continue sur cette lancée, la question de savoir si l’investissement locatif peut véritablement disparaître se posera. Car il faut bien comprendre une chose...

Aujourd’hui, la majorité des propriétaires bailleurs possèdent un à deux lots. La rente immobilière n’existe pas. Etre propriétaire bailleur, c’est avant tout : réaliser des travaux, s’occuper de ses colocataires, faire des choix humains pour sélectionner les personnes qui intégreront un logement. Le but pour un propriétaire bailleurs tient aussi essentiellement au fait de récupérer son bien en bon état et de s’assurer, dans le même temps, que son loyer sera payé.

Le fait est que ces 15 dernières années, les différentes lois ont augmenté la fiscalité et neutralisé le retour sur investissement du locatif. Mais ce que les gouvernements successifs oublient parfois, c’est que ce type d’investissement permet de loger des gens. Ils ne sont pas du tout dans cette logique.

Nous avons le sentiment que les propriétaires sont considérés comme des personnes qui ne préservent pas leurs locataires. Quant à l’approche des gouvernements visant à concentrer la fiscalité locale, elle nuit clairement à la qualité du parc immobilier.

Quels sont les risques pour les propriétaires bailleurs ?

Aujourd’hui, ils ne peuvent plus s’en sortir. Et l’instauration du prélèvement à la source n’aide en rien. On assiste à un recadrage de la fiscalité ces dernières années concentrée sur les 60% de propriétaires français. Entre la mise en place de mesures très populistes et l’augmentation de la CSG – laquelle, rappelons-le, touche également les propriétaires bailleurs – il s’avère de plus en plus compliqué pour cette typologie d’investisseurs de sortir la tête de l’eau.

C’est tellement facile de ponctionner quelque chose qui ne peut partir. Tel que son nom le suggère, l’immobilier n’est pas mobile, il est donc extrêmement facile à taxer. Les risques pour les propriétaires bailleurs si l’on continue ainsi ? C’est, d’une part, de constater que leurs logements sont vides (l’offre locative se dégradant tant en nombre de biens qu’en qualité) ; d’autre part de ne plus avoir la capacité de financer cet investissement compte tenu de la fiscalité qui pèse sur eux. C’est cela qui fait fuir les propriétaires bailleurs.

Le sentiment qui ressort repose donc principalement sur l’idée que le gouvernement veut faire du logement social et inciter les propriétaires à payer davantage. Mais c’est une goutte d’eau.

Quels leviers convient-il, selon vous, d’activer pour répondre à ces enjeux ?

Il faut, avant tout, revoir l’équilibre du rapport locatif. Il n’est pas normal, par exemple, qu’un bailleur soit pénalisé pour un retard concernant la restitution du dépôt de garantie à son locataire alors que ce dernier, compte tenu notamment de la loi ELAN, ne sera pas pénalisé en cas de retard de paiement.

Ce qui est très prégnant, c’est également la question des expulsions. Beaucoup de propriétaires bailleurs se retrouvent dans des situations financières compliquées à cause de locataires de mauvaise foi qui, de plus, dégradent leurs logements.

Aujourd’hui, il faut attendre entre 18 mois et 2 ans (parfois même trois années) avant qu’un locataire ne soit expulsé. En attendant, les propriétaires sont contraints de vendre leur bien. Ils peuvent être obligés de prendre des crédits pour compenser cette perte d’argent et payer leurs charges. Il faut réviser le rapport locatif et cesser d’être dans la confrontation propriétaires/locataires. Il est essentiel que les rapports se passent bien et, pour ce faire, il faut respecter les règles. La baudruche réglementaire doit être dégonflée.

Au final, il convient simplement de rééquilibrer la fiscalité. Les hautes instances l’entendent parfaitement, mais ne font pas le choix de la réorienter.

Julie COHEN-HEURTON