BFM Business

Acheter un logement occupé : un bon plan pour payer moins cher ?

L'achat de logements occupés ne représente que 5% des transactions

L'achat de logements occupés ne représente que 5% des transactions - -

Avec des décotes pouvant atteindre 40%, acheter un logement occupé peut s’avérer très intéressant. Mais trouver ce genre de biens peut être un véritable parcours du combattant.

Face à l’envolée des prix de l’immobilier, quelques solutions permettent encore d’acheter un logement un peu moins cher. Outre le viager, il existe un investissement moins connu, un placement encore peu utilisé : l’achat d’un logement occupé.

Une opération qui peut s’avérer rentable. En effet, l’investisseur fait d’une pierre deux coups : les prix sont plus bas que ceux d’un logement vide puisqu’ils bénéficient d’une décote, et le nouveau propriétaire perçoit tout de suite des loyers.

Bien qu’il n’existe aucun calcul officiel pour la décote, certains critères sont pris en compte. Le premier est la typologie du bien. "La décote devient plus importante en fonction de la taille du bien. Elle sera nulle pour les studios et faibles pour les deux-pièces", explique le Crédit foncier immobilier. En revanche, elle sera plus importante sur les grands appartements car une fois loués, ils sont beaucoup moins attractifs pour les familles qui constituent l'essentiel de la clientèle.

Autre critère : le montant du loyer. Si ce dernier s’aligne sur le prix du marché, la décote sera moins importante que pour un loyer faible. Et le troisième élément est la durée du bail: plus celui-ci doit encore courir longtemps, plus la décote est importante.

Jusqu'à 40% sur les logements en loi 1948

Autant de critères pris en compte par des professionnels qui permettent d’enregistrer une décote entre 10% et 20%. "Cela peut monter à 40% dans certains cas exceptionnels, pour les logements soumis à la loi de 1948 notamment (les locataires bénéficient de loyers stables et d'un droit absolu au maintien dans les lieux)", précise Guillaume Teilhard de Chardin, le directeur d’Explorimmo.

Autre avantage intéressant, les banques sont moins frileuses à prêter puisque les mensualités sont couvertes par les loyers perçus. "Le locataire est déjà en place, et la rentabilité du projet n’est plus à prouver, ce que les instituts financiers apprécient", souligne Guillaume Teilhard de Chardin.

Risques de dégradations

Néanmoins, tout n’est pas rose sur ce secteur "de niche". En effet, il existe peu d’offres, les propriétaires préférant vendre leurs logements libres afin d’en tirer un meilleur prix. Et "les ventes d’appartements occupés ont beaucoup chuté après la loi Aurillac du 13 juin 2006 qui donne un droit de préemption aux locataires", souligne Guillaume Teilhard de Chardin. Résultat, les appartements occupés représentent à peine 5% des transactions totales en France. Et l’essentiel est constitué de studios, ce qui signifie que dans ce cas, la décote ne dépassera pas 5%.

A ne pas oublier non plus qu'en achetant un bien occupé, le futur propriétaire s’expose à davantage de problèmes de dégradation. Les travaux à prévoir peuvent donc réduire l’économie réalisée lors de l’achat.

Diane Lacaze