Les durées moyennes d'emprunt immobilier n'ont jamais été aussi longues

Le 24/01/2022 à 10:55

En 2001, la durée moyenne d'un prêt immobilier s'établissait à 13 ans et 6 mois. Vingt ans plus tard, celle-ci s'élève à 19 ans et 7 mois, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Du jamais vu.

Malgré la crise sanitaire, les taux d'intérêt n'ont pas augmenté en 2021 et le secteur a enregistré de nombreux records. Les projets immobiliers des ménages ont ainsi pu se réaliser l'année dernière avec près de 1,2 million de transactions. En revanche, les prix immobiliers ont fortement progressé en France, ce qui a eu pour conséquence une hausse du niveau d'apport personnel dédié à l'achat et un allongement de la durée de l'emprunt.

Des emprunts de plus en plus longs

"La durée moyenne des prêts n’a jamais été aussi élevée par le passé ", estime le dernier Observatoire Crédit Logement/CSA qui revient sur les données du second semestre 2021. En 20 ans, la durée moyenne d'un crédit immobilier a progressé de 6 ans: 13,6 ans en 2001 contre 19,5 ans en 2021. Et rien qu'entre 2019 et 2021, la durée moyenne a augmenté de 9 mois.

"Cela a permis d’absorber les conséquences de la hausse des prix des logements en contenant les taux d’effort sous le seuil des 35%. L’accès au crédit a ainsi été préservé pour de nombreux candidats à l’accession à la propriété ne bénéficiant pas d’un apport personnel élevé", note l'Observatoire Crédit Logement/CSA.

En empruntant le plus longtemps possible, les acquéreurs disposent d'un capital plus important leur permettant de réaliser leur achat. Toutefois, le coût du crédit augmente également.

De moins en moins de crédits de courtes durées

L'organisme de cautionnement révèle d'ailleurs la proportion de prêts immobiliers de plus de 20 ans (plus de 60% de la production) au 4ème trimestre 2021 alors qu'elle ne représentait que 28,9% en 2012. À l'époque, les durées comprises entre 15 et 20 ans étaient majoritaires (35,5%), avec une part plus élevée de prêts de 10 à 15 ans (23,5%) qu'aujourd'hui (11,7%). Signe d'une véritable transformation des conditions de financement. A noter aussi la quasi-disparition des prêts de plus de 25 ans sous l'effet des nouvelles règles du Haut Conseil de stabilité financière qui les limitent. En 2012, 1,3% de la production dépassait 25 ans, contre seulement 0,1% sur la fin de l'année 2021.

Les courtiers en prêts immobiliers constatent également cet allongement des durées moyennes. Artémis Courtage révèle ainsi qu'en seulement un an, la durée moyenne a progressé de 4 mois.

On constate donc que les durées les plus courtes se raréfient depuis 10 ans, au profit des endettements longues durées. Ce qui explique que les durées n'ont jamais été aussi élevées. Et les taux bas n'ont pas compensé la hausse des prix de 111% sur 20 ans, selon l'indice des notaires et de l'Insee. D'autant que les salaires n'ont pas autant évolué. "Le coût des opérations a poursuivi sa hausse en 2021, de + 4,4% après +4,2 % en 2020, alors que les revenus des ménages augmentent quatre fois moins vite", analyse l'Observatoire Crédit Logement/CSA.

Des montants de plus en plus élevés

Dans le même temps, les montants moyens des emprunts ont également évolué à la hausse pour tous les types de biens immobiliers avec +7,7% pour les maisons et + 5,6 % pour les appartements selon Century21.