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Immobilier

En 20 ans, la chute des taux du crédit immobilier n'a pas compensé l'explosion des prix

Le pouvoir d'achat immobilier a baissé en vingt ans.

Le pouvoir d'achat immobilier a baissé en vingt ans. - Philippe Huguen

En combien d'années peut-on rembourser un crédit contracté pour payer son appartement ou son pavillon? A salaire comparable, bien plus aujourd'hui qu'en 2002. Démonstration.

+111%! C'est l'ampleur de la hausse des prix de l'immobilier en France depuis 2002, selon l'indice des notaires et de l'Insee. A titre de comparaison, l'inflation a progressé de 31% sur la même période.

Aucun territoire n'a été épargné, même si la flambée a été plus ou moins importante d'une ville à l'autre, selon les chiffres de Meilleurs Agents: le prix du mètre carré pour un appartement à Bordeaux a ainsi explosé de 323,1% entre 2002 et fin 2021, de 294,7% à Villeurbanne, de 143,7% à Caen, de 65,7% à Metz, de 16,6% à Mulhouse...

Face à cette explosion, les locataires qui veulent devenir propriétaires ont de plus en plus de mal à réaliser ce rêve. Et ce, alors même que les taux des crédits immobiliers se sont effondrés, passant, en moyenne, de 5,12% en 2002 à 1,06% fin 2021.

Perte de pouvoir d'achat immobilier

Pour mieux s'en rendre compte, prenons l'exemple d'un couple de salariés gagnant le smic qui ne disposent pas d'apport pour acheter leur logement. En 2002, ce ménage devait ainsi emprunter 38.400 euros (hors frais annexes) en moyenne pour acquérir un appartement de 60 mètres carrés à Saint-Etienne. Avec un taux maximal d'endettement à 33%, ils pouvaient espérer rembourser leur crédit en 6,4 ans.

Vingt ans plus tard, les prix stéphanois ont augmenté de près de 90%. Le prix moyen d'un appartement de 60 mètres carrés s'affiche désormais à 72.900 euros. Et malgré la chute des taux d'intérêt et la progression du Smic, notre couple mettra désormais 7,6 ans à rembourser son crédit, soit quasiment un an de plus qu'en 2002.

Cette perte de pouvoir d'achat immobilier est encore plus flagrante dans des villes comme Montpellier où le couple, toujours avec un taux d'endettement de 33%, mettra aujourd'hui 22 ans à rembourser son crédit pour un appartement de 60m2 au prix moyen de 195.000 euros, contre 12 ans en 2002 (prix moyen de 62.580 euros). Même constat à Angers où la durée de remboursement est passé de 12,3 ans à près de 20 ans pour un bien identique (64.020 euros en 2002 contre 178.800 euros en 2021).

Certaines villes échappent néanmoins à la règle. A Bourges, par exemple, la faiblesse des taux couplée à l'augmentation du salaire minimum. Dans la préfecture du Cher, notre couple peut aujourd'hui espérer rembourser son crédit immobilier en 8,8 ans, contre 10,3 ans il y a vingt ans, alors que le prix moyen d'un appartement de 60m2 est passé de 56.220 à 83.880 euros sur la période (+49,2%).

Durée de remboursement multipliée par 3,5 à Lyon

Dans les grandes villes comme Paris (10.203 euros le mètre carré, +211,9% en 20 ans), Lyon (5350 euros, +289%) ou Nice (4699 euros, +207.7%), le niveau exorbitant des prix de l'immobilier a rendu l'achat d'un bien quasi-impossible pour les Français disposant de revenus modestes. Cette flambée a accéléré le phénomène de gentrification qui tend à uniformiser les centre-villes où s'installent le plus souvent des groupes sociaux très diplômés.

Prenons cette fois-ci l'exemple d'un couple primo-accédant dont les deux membres ont décroché leur premier emploi après être respectivement sortis d'une école d'ingénieurs pour l'un, et d'une école de commerce pour l'autre. En s'appuyant sur les chiffres de salaires moyens publiés dans l'enquête de la Conférence des grandes écoles, on estime que ce couple dispose d'environ 4644 euros de revenus mensuels alors qu'en 2002, leurs ainés disposaient de 4323 euros. A effort financier comparable (33%) ils peuvent donc consacrer à leur emprunt immobilier 1532 euros par mois aujourd'hui, contre 1427 euros il y a vingt ans.

Dans ces conditions, ce ménage ne pourrait même pas acheter un appartement de 60m2 à Paris puisqu'au prix moyen de 612.180 euros, il leur faudrait pas moins de 41 ans pour rembourser leur crédit (la durée maximale d'un emprunt est de 25 ans), contre 17,3 ans en 2002 (prix moyen de 196.260 euros) malgré un taux cinq fois plus élevé.

A Lyon, la durée de remboursement d'un couple sorti de grandes écoles atteint aujourd'hui 19,3 ans (321.000 euros), soit 3,5 plus qu'en 2002 (5,6 ans) lorsqu'ils pouvaient espérer acquérir l'appartement pour 82.500 euros. A Nice, le prix d'un bien de même superficie est passé de 91.620 euros à 281.940 euros en moyenne. Et la durée de remboursement du crédit de 6,25 ans à 16,75 ans, soit dix ans de plus.

Si notre couple souhaite contracter un emprunt sur une période plus courte, il peut toujours opter pour des villes plus abordables comme Le Mans où il pourra acheter un appartement de 60m2 pour 94.740 euros en moyenne, contre 60.000 euros il y a vingt ans. La durée de remboursement passera alors à 5,3 ans aujourd'hui, soit un an et demi de plus qu'en 2002.

https://twitter.com/paul_louis_ Paul Louis Journaliste BFM Eco