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Pourquoi le nombre de ventes immobilières devrait battre un nouveau record en 2021

Les notaires de France révèlent que le niveau de transactions a été particulièrement élevé en 2021, porté par de nouveaux comportements des acquéreurs pour atteindre 1.198.000 ventes à fin octobre.

L'immobilier est un secteur qui résiste à la crise sanitaire. L'attrait des villes moyennes contribue au dynamisme du secteur cette année. Porté par les nouvelles envies des acquéreurs, qui s'orientent vers des biens dans des zones moins densément peuplées et plus grands, le marché enregistre plus de 1.198.000 transactions à fin octobre selon le bilan annuel des notaires de France. Ce qui représente une hausse de 14,5% par rapport à la même période en 2019, année où un record historique avait été atteint. Il est donc probable, sauf retournement de tendance surprise en novembre et décembre, que ce dernier soit battu en 2021.

"Une progression remarquable"

"C'est une progression remarquable", commente Frédéric Violeau, notaire en charge des statistiques immobilières nationales. Elle s'explique par "un phénomène de rattrapage, une augmentation des transactions à la sortie des périodes de confinement" et par un "phénomène d'accélération" dans la prise de décision et de la réalisation de projet, a-t-il précisé.

La crise sanitaire a amené les Français à se recentrer sur leurs besoins essentiels (espace, qualité de vie), selon les notaires, ce qui a "particulièrement bénéficié aux communes moins densément peuplées où les achats de maisons sont en hausse depuis 2019".

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Départs des grandes villes

Ce rattrapage post-confinement se traduit par une progression très nette des prix dans l'ancien, pour les appartements comme pour les maisons. La hausse des prix de l'immobilier a pourtant eu tendance a faire baisser le pouvoir d'achat des acquéreurs en un an, -4m² selon les estimations des notaires, qui ont d'ailleurs préféré se reporter sur des zones limitrophes de leur zone d'origine.

Les notaires constatent ainsi des mouvements des zones les plus densément peuplées vers les zones présentant une densité moins importante. "La part des achats vers une commune moins densément peuplée s'accroît et se maintient au 1er semestre 2021", expliquent-ils. L'adoption du télétravail et l'envie de maison ont favorisé ces déménagements. Et la recherche d'une meilleure qualité de vie "est devenue essentielle pour les acquéreurs depuis 18 mois", soulignent les notaires.

Au niveau national, les acquéreurs d'une commune densément peuplée expliquent le phénomène de mobilité résidentielle vers les zones de moindre densité.

Pour illustrer la tendance, les notaires prennent notamment l'exemple des Parisiens et constatent une évolution très nette des acquéreurs qui achètent dans une commune du Grand Paris en baisse de 3 points entre le second semestre 2019 (25%) et le premier semestre 2021 (22%) et une progression de 6 points pour les villes de province de moindre densité (14% fin 2019 et 20% au premier semestre 2021).

"Les acquéreurs franciliens ont un intérêt marqué pour les départements qui jouxtent l'Ile-de-France, mais il ne s’agit pas d’un exode urbain. Il s'agit d'un comportement immobilier supplémentaire, celle de s’offrir un extérieur et de l'espace. Ce que l'on aurait pu prendre en 2020 en sortie de confinement est en réalité une tendance pérenne et affirmée dans le temps", ajoute David Ambrosiano, président du Conseil supérieur du notariat.
Depuis 2019, les acquéreurs parisiens ont eu moins tendance à acheter dans la capitale. Ils se sont concentrés sur les autres communes du Grand Paris et vers des densités moindres de province.
Depuis 2019, les acquéreurs parisiens ont eu moins tendance à acheter dans la capitale. Ils se sont concentrés sur les autres communes du Grand Paris et vers des densités moindres de province. © Notaires de France

Vers un ralentissement de l'immobilier ?

La tendance haussière du nombre de transactions devrait s'être maintenue lors des derniers mois de l'année mais une fois l'effet de rattrapage passé, le volume de transactions devrait se tasser et retrouver un niveau semblable à celui de 2019, lorsqu'il avait atteint 1.068.000, prévoient les notaires. En 2020, le nombre de transactions avait baissé de 4%, à 1.024.000.

Ces dernières années ont tout de même été exceptionnelles pour l'immobilier dans un contexte de baisse de taux particulièrement avantageux pour les acquéreurs qui en ont profité pour se constituer un patrimoine ou pour l'augmenter. Toutefois, les notaires craignent qu'avec un stock de bien diminué et une demande toujours forte, la hausse des prix se poursuive en 2022.

Marion Marten-Pérolin avec AFP