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SCPI : quel rendement espérer pour la pierre-papier en 2020 ?

Le rendement des SCPI devrait rester élevé en 2020

Le rendement des SCPI devrait rester élevé en 2020 - Pixabay

Les épargnants plébiscitent les SCPI pour leur rendement élevé et stable. Mais quel sera l’impact de la crise du Covid-19 sur ces placements? Cette année, le taux de distribution devrait rester bon.

La situation est atypique sur le marché des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ces véhicules collectifs qui investissent dans de l’immobilier professionnel doivent composer avec la crise sanitaire du Covid-19, qui a entrainé la fermeture pendant plusieurs semaines de tous les commerces et restaurants. Pourtant, jamais ce placement n’a autant séduit les épargnants français.

En effet, l’Aspim (association française des sociétés de placement immobilier) et l’IEIF (institut de l'épargne immobilière et foncière), les deux associations professionnelles du secteur, indiquent qu’au cours du premier trimestre 2020 la collecte sur les SCPI d’immobilier d’entreprises et fiscales s’est montée à 2,56 milliards d’euros, un chiffre en progression de 24% par rapport au premier trimestre 2019. Alors même que 2019 était déjà une année record!

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Dans une période où peu de placements sont capables d’offrir un rendement régulier et de bonne facture, les SCPI font office d’oasis patrimoniale. L’an dernier, elles ont rapporté 4,40 % en moyenne grâce à la distribution des loyers. Une performance encore améliorée avec l’augmentation du prix des parts de 1,20 %, selon les données de l'IEIF.

L’impact de la crise

Seront-elles en mesure de maintenir un tel niveau de rendement en 2020? Plusieurs difficultés se présentent. Tout d’abord, le confinement et la baisse généralisée d’activité qu’il a entrainée génèrent des difficultés financières pour nombre de petites entreprises, qui se trouvent dans l’incapacité de régler leurs loyers dans les temps et réclament soit un report soit un abandon des paiements dus. A noter toutefois que les SCPI privilégient les locataires de bonne taille et présentant des gages de solidité. A plus long terme, la possible généralisation du télétravail interroge sur l’usage des bureaux, les entreprises pouvant choisir de réduire les surfaces utilisées.

Dans ce contexte, les sociétés de gestion ont pris les devants: elles ont contacté leurs locataires afin d’évaluer les risques et mettre en place, lorsque nécessaire, des mesures d’accompagnement. Et les premières informations communiquées sur le dividende de 2020 sont rassurantes. Tout d’abord, les acomptes versés en avril au titre du premier trimestre 2020 sont restés à des niveaux relativement stables. Ainsi, selon l’Observatoire des SCPI de Linxea, seules dix SCPI sur les 61 étudiées ont affiché une baisse supérieure ou égale à 20%. Parmi elles, une partie a fait ce choix dans une logique de prudence.

Un rendement proche des 4%

En outre, au premier trimestre, les sociétés de gestion communiquent à leurs clients une projection de rendement pour l’année en cours. Cette année, elles se sont montrées relativement optimistes avec des prévisions après crise proches de celles d’avant crise, l’écart moyen se situant entre -10 et -15 % seulement. Les courtiers tablent donc sur un taux de distribution proche des 4 % en 2020.

Ce taux moyen devrait cependant cacher des écarts significatifs d’un produit à l’autre. Rappelons qu’en 2019, les SCPI les plus généreuses avaient réussi à dépasser les 6% de rendement alors que les moins rentables étaient sous les 4%. Des différences qui s’expliquent de plusieurs manières: la stratégie mise en place (par exemple, l’immobilier parisien est moins rentable que celui d’une ville moyenne de province), la taille et l’ancienneté de la SCPI, ainsi que sa gestion.

Les gestionnaires ont notamment la possibilité de réaliser des réserves en mettant de côté une partie des loyers engrangés. Ces derniers ne sont alors pas distribués immédiatement aux porteurs de part. Ils sont conservés pour venir lisser les revenus pendant les périodes difficiles ou en cas de départ d’un important locataire… Certaines SCPI pourraient donc choisir de piocher dans ces réserves – lorsqu’elles en disposent - pour soutenir leur rendement cette année.

Certaines SCPI épargnées

En outre, certains produits sont relativement protégés d’un ralentissement économique, notamment ceux investissant dans l’immobilier résidentiel, peu affecté par la crise actuelle. De même pour ceux qui misent sur le secteur de la santé (Ehpad, cliniques, pharmacies…).

Enfin, quelques SCPI pourraient recourir à d’autres leviers que la baisse du dividende pour faire face aux conséquences de la crise. Selon la plateforme France SCPI, certaines d’entre elles pourraient ainsi reporter une augmentation de prix de part prévu. En effet, lorsque le prix augmente, le dividende doit croitre également pour assureur un taux de rendement équivalent (le rendement est calculé en divisant le dividende par le prix de la part).

Aurélie Fardeau