Logistique urbaine : des solutions immobilières qui répondent aux besoins des villes.

[CONTENU PARTENAIRE] Le e-commerce est en plein boom. Et pourtant, la distribution urbaine manque de solutions immobilières en centre-ville pour optimiser les flux de marchandises jusqu’aux clients finaux. Corsalis Logistics Real Estate entend justement produire une offre immobilière située en cœur de ville, prête à l’emploi et dédiée à la distribution urbaine. Implantée en France et en Italie, elle souhaite ainsi pallier les difficultés liées à des contraintes géographiques ou à des problématiques de livraison. Explications avec Rémi Goléger, directeur associé de Corsalis.

1 - Quelle est la genèse de Corsalis Logistics Real Estate ?

Fabio Coppo (directeur associé) et moi-même étions auparavant en charge de l’immobilier industriel pour le groupe Carrefour. Grâce à cette expérience, nous avons développé une sensibilité aux enjeux de la livraison en centre-ville et de la nécessité de solutions immobilières spécifiques pour gérer ces flux. Une différence par rapport à l’immobilier logistique classique, dont les implantations se font d’ordinaire en zones industrielles périurbaines.

L’idée de Corsalis s’est naturellement nourrie de nos sensibilités croisées pour le développement retail, l’environnement urbain, et les solutions logistiques. Une telle combinaison nous a poussés à déployer une compétence transverse au sein de nos équipes. Nous nous sommes forgés la conviction qu’elle pouvait être un élément différenciant dans le cadre d’une activité immobilière dédiée à la distribution urbaine. C’est pourquoi nous avons constitué une structure dédiée à ces activités et avec une expertise sur l’ensemble de leurs composantes.

2 - Qu’observez-vous en termes d’acheminement des flux de marchandises ?

Avant la pandémie, le contexte n’était pas celui d’aujourd’hui, avec la banalisation du e-commerce. Toutefois, des tendances se dessinaient. Nous nous attendions à la croissance du e-commerce alimentaire et de sa livraison à domicile. Un véritable défi. Cette volumétrie de marchandises est en effet beaucoup plus importante que celle associée au flux non alimentaire.

Tout l’enjeu était donc d’anticiper l’absorption physique d’un tel afflux de marchandises en centre-ville. Là où les consommateurs allaient les chercher dans des hypermarchés périurbains ou des petits magasins de proximité. À l’époque, peu d’opérateurs économiques pensaient qu’ils auraient besoin si vite de ce type de solutions immobilières. L’heure était encore à l’optimisation des processus logistique historiques. Mais la pandémie, l’explosion des flux en centre-ville et le durcissement des contraintes d’accessibilité (pour préserver une bonne qualité de vie au sein des quartiers) ont accéléré leur restructuration et mis en lumière l’importance de solutions immobilières adaptées au centre-ville.

3 - Ces solutions logistiques reposent-elles sur une stratégie particulière ?

Oui bien sûr : la création d’un maillage urbain et la démultiplication de ces petites surfaces logistiques. Nichées au cœur des quartiers, elles permettent de répartir le flux global de la ville en plusieurs points, et desservent des zones de chalandise de proximité. Un fonctionnement à la fois pratique et vertueux, puisque des modes de déplacement doux et à faible émission peuvent être utilisés pour le transport et la livraison. De plus, il rapproche aussi mécaniquement l’opérateur du consommateur final. Un atout pour la rapidité de la livraison et donc la satisfaction client ; mais aussi la réduction des kms parcourus par colis.

Ces solutions de distribution urbaine résolvent les problèmes du manque de point relais en centre-ville et des conditions d’accès toujours plus strictes, car elles sont conçues pour le bien-être des habitants et des piétons en abritant tous les flux à l’intérieur des bâtiments. Elles complètent l’offre déjà mise en place par les grosses zones logistiques en périphérie des villes. Toutefois, encore peu d’acteurs immobiliers proposent des solutions de ce type sans suivre la demande formelle qui serait au préalable exprimée par un utilisateur.

4 - Quelle est la solution déployée par Corsalis pour permettre, dans cet environnement, d’assurer une distribution efficiente en centre-ville ?

D’ordinaire, l’immobilier logistique laisse les donneurs d’ordre concevoir les bâtiments. Or, dans ce cas précis, nous avons vu qu’ils peinent à exprimer leurs besoins en termes de typologie de solutions. Corsalis a donc opté pour une approche différente. Nous leur proposons des solutions immobilières prêtes à l’emploi, avec une entrée en exploitation rapide.

Pour ce faire, notre offre immobilière repose sur la reconversion, la réversibilité d’anciens locaux commerciaux ou industriels vacants depuis très longtemps. Nous gérons leur restructuration et leur transformation, en respectant toujours l’espace qu’occupe l’actif dans son environnement. Chaque solution logistique se veut en effet parfaitement intégrée à la physionomie et au bien-vivre de son quartier. C’est pourquoi nous veillons à ce que l’activité exercée à l’intérieur du local ne génère aucune nuisance à l’extérieur. Je pense notamment à des activités productives, à de petites transformations de produits, à de la préparation de commandes, au micro-stockage ou au transit de marchandises.

Ainsi, ces solutions urbaines sont robustes pour les utilisateurs, car déjà designées. Elles sont conformes aux nouvelles réglementations et accessibles en petits véhicules utilitaires ou bien en triporteur électrique et tous types de solutions de mobilité douce. Les acteurs de la distribution urbaine n’ont plus qu’à réfléchir à la meilleure manière dont leurs process peuvent y être installés (ajout d’aménagements spécifiques à une activité, etc.).

5 - Existe-t-il une solution immobilière type ?

Non ! Par nature, les solutions développées dans les centres-villes sont très différentes les unes des autres, en termes de surface, de hauteur ou d’emplacement. Disons qu’en moyenne, les surfaces de nos projets sont de 1 000 m² à 2 000 m². Il existe néanmoins différentes typologies de solutions, adaptées à différents usages. Dans des quartiers difficiles d’accès, car piétonniers, le flux est plus petit. Ces espaces vont alors s’étendre seulement sur quelques centaines de mètres carrés. Les approvisionnements peuvent s’y faire en triporteur électrique, et les livraisons à pied.

Les sites peuvent être plus importants dans des quartiers moins enclavés. C’est le cas de notre projet de la Manufacture de Reuilly dans le 12e arrondissement de Paris (4 600 m²) et de celui à venir, à Lille, où après reconversion, la Filature de Saint-Quentin s’étendra sur 2 300 m². Dans ce cas, le flux en amont peut s’effectuer en véhicules utilitaires. Quant au flux aval, il peut être géré en petits véhicules électriques, en vélos triporteurs ou à pied, en fonction de la proximité du client final.

Corsalis est un nouvel acteur qui propose l’implantation de solutions immobilières au cœur des quartiers, en restructurant des bâtiments existants et en les transformant en véritables locaux de distribution urbaine.

L’offre de Corsalis se déploie sur les principales agglomérations de l’Hexagone et d’ Italie.

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