L'investissement immobilier au service des territoires

[CONTENU PARTENAIRE] Dans un contexte de généralisation du télétravail, de transformation du secteur logistique avec l’essor de la logistique urbaine et de manque structurel de logements, l’investissement immobilier fait face à nombreux défis pour penser et construire la ville de demain : une ville plus humaine, inclusive et durable au service de ses habitants et de ses entreprises. Nous avons rencontré Steven Perron, Président de Foncière Magellan, qui nous livre ici sa vision des enjeux et de l’évolution du secteur de l’investissement immobilier.

Quelles sont les activités de Foncière Magellan sur le secteur de l’investissement immobilier ?

Foncière Magellan est une société de gestion d’actifs immobiliers, fondée en 2010, qui a acquis et qui gère aujourd'hui un peu plus d'un milliard d'actifs sous gestion.

Ses 35 personnes sont mobilisées sur 4 implantations en France (Nantes, Paris, Lyon, Strasbourg). Acteur historique en France de la structuration de « club deal immobilier » avec la création de plus de 60 club-deals à son actif, Foncière Magellan s’est depuis diversifiée pour proposer des solutions d’investissement de capitalisation ou distribution à destination des clientèles institutionnelles et privées, allant du grand public à une clientèle plus haut de gamme.

· FIA (fonds d’investissement alternatifs),

· OPCI et OPPCI (Organismes de placement collectif immobilier, professionnels ou non),

· FPCI (fonds professionnels de capital et investissement) qui sont dédiés à la restructuration de sites immobiliers,

· FPI (fonds professionnel d’investissement), dédié au coliving,

· SCPI : depuis quelques années, la gamme est élargie avec des SCPI dédiées à la santé.

Elle est majoritairement investie sur la classe d'actifs bureaux, qui représente 70 % des acquisitions, le reste étant les parcs d'activités (à savoir la logistique urbaine et les entrepôts, classe d’actifs assez prisée puisque très polyvalente qui répond au souhait de réindustrialisation de la France), la santé et le résidentiel, sur lequel un virage est amorcé.

Son développement à l'international est prévu au premier semestre 2022.

Quels sont vos points d’actualité sur l’investissement immobilier ?

Lancement en mars 2020 du fonds Colivim dédié aux actifs de co-living, à cible Grand Public et ouvert à la souscription à partir de 20 000 €.

Le co-living est une nouvelle forme de résidentiel venue des États-Unis, qui commence à fleurir partout en France, mixant les codes de la colocation et de l’hôtellerie. Intégrant le schéma de l’économie collaborative, ce nouvel habitat partagé propose un service global d’hébergement incluant de grands espaces communs propices à la convivialité, des espaces privatifs de qualité (chambre, salle de bain privative, cuisine…) et des services (lingerie, télévision, WiFi, animations, équipements sportifs…) pour une meilleure vie collective. Ce nouveau concept offre une réponse à l’augmentation des loyers dans les cœurs de ville, à la pénurie de logements dans les grandes métropoles, au déficit de logements étudiants et à la recherche de flexibilité et de lien social de la nouvelle génération « les Millenials ».

La SCPI Foncière des Praticiens, positionnée sur l’immobilier de santé, veut répondre au manque d’infrastructures de santé publiques, mis en exergue avec le contexte sanitaire récent. Face aux enjeux sociétaux de vieillissement de la population et d’allongement de la durée de vie, l’immobilier de santé sera un enjeu de taille pour les territoires. La SCPI a ainsi vocation à défendre un parcours de santé fluide et performant en régions, à apporter une réponse au manque d’infrastructures de santé publique et à accompagner les territoires face à ces forts enjeux sociétaux à venir. Elle vise l’acquisition d’un patrimoine immobilier de santé, ciblant principalement des maisons de consultation médicale, centres spécialisés, lieux de soins et consultation en régions.

Initialement réservée aux praticiens du groupe, la SCPI Foncière des Praticiens a été ouverte au public à la suite de l’obtention de son visa de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) en 2019 afin d’accélérer son développement. Elle dispose en outre d’un fonds de partage offrant la possibilité à ses porteurs de parts de redistribuer une partie de leur revenus issus de la SCPI à 3 associations et fondations. Une façon pour les associés de donner une dimension philanthropique à leur investissement. Ce véhicule, accessible à partir de 11 000 €, vise la création de revenus (objectif non garanti), qui seront distribués sur toute la durée de vie du fonds. Les dividendes potentiels sont soumis à la décision des associés).

Les enjeux de la transformation de l’immobilier sont nombreux et variés : quels sont-ils ?

Le premier enjeu est la transformation du parc immobilier obsolète, en réhabilitant les bâtiments énergivores grâce à des travaux permettant la création de valeur pour permettre ensuite leur revente.

L’immobilier doit également se transformer pour mieux répondre aux enjeux de mobilité (télétravail généralisé, nouvelles mobilités des salariés) ; la flexibilité des lieux et la mixité des usages doivent être complètement revisités afin de s’intégrer dans les nouveaux modes de vie et de travail. Si le recours plus massif au télétravail aura une incidence sur le besoin de mètres carrés de bureau des entreprises, nous pensons de façon réaliste que les entreprises auront toujours besoin de bureaux. Les différents sondages réalisés pendant les confinements successifs l’ont d’ailleurs montré : les salariés comme les entreprises étaient désireux de retourner au bureau.

Une étude de l’IEIF estime que le parc de bureaux pourrait se réduire de 10 à 14 % sur 10 ans face à l’institutionnalisation du télétravail. Mais cette notion n’intègre pas l’augmentation des surfaces liée à la création de plus d'espaces collaboratifs ; les bureaux doivent être repensés et devenir de plus en plus attrayants. L’espace par salarié doit augmenter pour faire éventuellement face au contexte sanitaire. Tous ces points viendront compenser en grande partie la réduction des surfaces. Une offre servicielle doit par ailleurs être proposée (conciergeries, services à la personne…) dès la construction des bâtiments, en travaillant avec des architectes d'intérieur sur les aménagements, les usages, la modularité des espaces...

Le marché de l’immobilier se développe par ailleurs en région ; de plus en plus d’acheteurs cherchent aujourd'hui à investir dans les grandes métropoles, au potentiel d'attractivité et de dynamisme économique important, pour plusieurs raisons :

· les rendements y sont généralement plus importants qu'en Ile-de-France ou qu’à Paris ;

· les régions sont très dynamiques et créatrice d'emplois ;

· elles répondent à la recherche d’une meilleure qualité de vie (l’augmentation des flux migratoire de Paris vers la province s'est d’ailleurs largement accentué depuis la pandémie) ;

· de nombreuses sociétés se positionnent sur des villes à 1 ou 2 h de TGV comme Rennes, Nantes ou Bordeaux ;

· la main d'œuvre et les locaux y sont moins chers ;

· l'utilité de ces immeubles nouvellement construits ou à restructurer, de dernière génération, bien positionnés pour au moins les 10 prochaines années, est tout aussi importante qu’en région parisienne.

Comment les tendances d’évolution de l’investissement immobilier impactent-elles vos activités ?

Acteur engagé, nous considérons les fonds immobiliers utilisés aujourd’hui comme des leviers au service de la transformation et du développement des territoires.

Par exemple, le domaine de la santé représente une classe d'actifs immobiliers assez défensive qui répond à des logiques d’allongement de la durée de vie et de vieillissement de la population. Face à des réseaux de santé très centralisés et des déserts médicaux importants en France, l’idée est d'accompagner cette tendance de fond via une solution pertinente sur des modèles très stables et très mutualisés en termes de risque, qui répond aux enjeux médicaux pour les prochaines années.

Au-delà de la santé, on assiste au développement de fonds thématiques comme :

· le renouvellement urbain, en lien avec le décret tertiaire notamment ;

· la logistique urbaine et les parcs d’activités très polyvalents, qui ont le vent en poupe aujourd'hui, mis à disposition sur les fonds d'investisseurs professionnels sur différents types de véhicules : ils représentent un vrai savoir-faire. On observe en ce moment une recherche de ce type d’actifs, très sollicités par les grandes métropoles économiques.

Comment les valeurs de votre entreprise permettent-elles de faire face à ces défis ?

· L’Engagement : au service de nos clients, de nos locataires, du développement économique des territoires et des entreprises, Foncière Magellan est philosophiquement engagée ; ses fonds sont des fonds engagés porteurs de projets innovants et durables pour les territoires. La labellisation de 3 fonds est par ailleurs lancée pour obtenir le label ISR Immobilier (investissement socialement responsable) ;

· Le Sur-mesure : innover, créer de la valeur, personnaliser nos solutions : voici l’ADN même de Foncière Magellan : apporter une réponse sur des thématiques complexes et des sujets spécialisés ;

· La Confiance : construire des relations solides et ancrées dans la durée avec ses partenaires et investisseurs ;

· L’Audace : notre volonté à sortir des sentiers battus pour proposer des solutions sur mesure sur des sujets complexes mais valorisants.

Propos recueillis par Lydia

Ce contenu a été réalisé avec SCRIBEO. La rédaction de BFMBUSINESS n'a pas participé à la réalisation de ce contenu.

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