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La rentabilité en immobilier locatif : est-ce une science exacte ?

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L'immobilier locatif est un placement, l'investisseur doit donc déterminer avec précision sa rentabilité et sa performance.

Plusieurs méthodes de calcul coexistent et il n'est pas toujours simple de s'y retrouver. Attention à ne pas se focaliser uniquement sur le schéma chiffré car d'autres facteurs clés impactent l'investissement a moyen long et terme : la plus-value liée à l'évolution du secteur géographique, la liquidité du bien sur le marché, la typologie, les travaux de rénovation, etc..

Focus sur les différents modes de calcul

La première approche est le calcul basique de la rentabilité brute. Elle se calcule ainsi : Loyers annuels perçus / Montant de l'acquisition. Le montant de l’acquisition comprend notamment le Prix du bien, les frais de notaire, la garantie bancaire et les éventuels honoraires d'agence. Notons que dans le neuf les frais de notaire sont de 2% contre 7% dans l'ancien.

Vient ensuite le calcul de la rentabilité nette avant impôt. Cette méthode de calcul prend en compte les loyers annuels perçus - les charges / montant de l'acquisition. Pour les charges, il faut prendre en compte la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, les travaux, l’assurance PNO… Pour aller au bout du raisonnement, il faut également réintégrer l'impôt généré par les loyers perçus (car imposable) et dans le cadre d'un investissement Pinel, la réduction d'impôt octroyée par l'administration fiscale pour définir la rentabilité nette après impôt. On arrive donc au calcul suivant : Loyers perçus - Charges - Impôt généré + Réduction d'impôt / montant de l'acquisition

Enfin le Taux de Rendement Interne (TRI) intègre l'effort d'épargne (montant consacré par l'investisseur pour équilibrer le montage chaque mois) et le levier bancaire si l'investisseur a financé son projet par un emprunt bancaire. Retenons que le recours au prêt bancaire aux conditions actuelles procure un TRI plus élevé.

Comparatif neuf / ancien

Le prix du neuf étant supérieur à celui de l'ancien, la rentabilité brute est évidement moins importante dans le neuf. Toutefois, les caractéristiques du produit et les équipements de confort sont différents (garanties constructeurs, ascenseur, parking, isolation phonique et thermique, optimisation de l'espace…).

La rentabilité nette après impôt de l'acquisition dans le neuf peut dépasser celle de l'ancien puisque les frais de notaire sont réduits, moins de charges courantes, pas de travaux de remise en état, (garantie décennale) et une réduction d'impôt qui vient booster la rentabilité de l'investissement mais seulement pendant 12 ans maximum.

Ainsi pas de modèle économique parfait mais 2 montages complémentaires. Dans son analyse, l'investisseur devra porter une vigilance particulière à la cohérence du prix d'acquisition dans le neuf afin d'éviter un projet surcoté par le promoteur.

Au delà des chiffres ...la réalité

Formules, calculatrice, tableur Excel, pourcentage, les chiffres ont parlé et la rentabilité est au rendez-vous . Au-delà les chiffres et des méthodes de calcul, d’autres paramètres sont à prendre en compte.

L'attractivité locative : limiter les délais de vacance et la carence locative

Il faut cibler et favoriser un secteur à forte pression locative car, en l'absence de loyer pendant quelques mois, la rentabilité de l'investissement peut chuter. Les délais d'entrée du premier locataire ou pour trouver son successeur doivent être le plus court possible. Pour un investissement Pinel, le loyer est encadré et l'appartement se sera proposé en dessous du prix marché…Un bon plan pour le locataire.

La typologie du bien : limiter le turn-over

L'investisseur risque de voir sa rentabilité impactée en cas de turn-over trop important notamment si un gestionnaire professionnel gère son bien (frais de recherche locataire). Le studio doit être impérativement situé dans une zone adaptée avec clientèle étudiante et jeune. Les maisons avec jardins généreront également plus charges d'entretiens. Les surfaces à privilégier sont les T3, T2, et T1.

La plus value à terme

Certes imposable, la plus-value à la revente va jouer indéniablement sur le rendement final du placement. Même si l'investissement est au départ un peu moins rentable car situé dans une zone plus chère, il faut prendre en compte le potentiel de développement pour sortir un capital plus conséquent à la revente et améliorer son rendement (future gare, nouveau quartier...).

La dimension patrimoniale et les objectifs personnels de l'investisseur sont à intégrer dans l'équation. Une analyse globale est donc nécessaire pour valider point par point toutes les composantes du projet et partir sur le montage adéquat tout en préservant un niveau de rentabilité suffisant. La possibilité de récupérer son capital à moyen terme nécessite un produit liquide sur le marché.

Cédric BRACHET