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Investir à la montagne : est-ce rentable ?

La station de ski de Gresse-en-Vercors

La station de ski de Gresse-en-Vercors - Guy ROUSSEL (licence Creative Commons sur Wikipedia)

Les stations ont ouvert pour la saison et vous prévoyez peut-être un séjour à la montagne. Si vous avez envie d’investir dans une résidence secondaire et de louer ce bien, vous devez être attentif à plusieurs critères.

Le prix de l’immobilier dans les stations de ski

Selon le classement de MeilleursAgents des prix de l’immobilier dans les massifs montagneux français, les alpes du Nord recensent les stations les plus chères.

Val d'Isère, Courchevel et Méribel caracolent en tête du classement avec des prix au m2 proche des prix parisiens. Il faudra compter plus de 10 000€ le m2 dans ces stations plébiscitées par les touristes. Il faut dire que certaines stations ont su se rendre attractives avec des infrastructures haut de gamme.

Plus globalement, les prix de l'immobilier varient en fonction de l'altitude et des vallées. Il est possible de trouver des stations plus abordables avec des prix autour de 2 000€ le m2 en moyenne.

Quel est votre objectif ?

Pour investir sur le bien qui vous correspond le mieux il faut fixer un objectif clair.

Vous pourrez conserver la jouissance de votre bien quelques semaines par an et louer le reste du temps ce qui vous permettra de couvrir tout ou partie de vos charges d’entretien voire même certaines charges d’acquisition tel que le remboursement d’un emprunt.

Si vous souhaitez louer le bien été comme hiver, il faudra privilégier les stations qui proposent des infrastructures et des activités toute l'année.

Si vous misez tout sur la saison du ski, alors optez pour des stations au dessus de 1 500m qui bénéficient d’un enneigement plus important. La position du bien dans la station a évidemment son importance. Privilégiez les zones au pied des pistes et des commerces ou bien desservies par des navettes.

Un logement rénové

Au delà de la localisation du bien, pour émerger face à la concurrence des autres locations dans votre secteur et pouvoir fixer un tarif sur la fourchette haute, il faudra certainement passer par une rénovation du bien. Le classique “studio cabine” avec sa décoration des années 80 n'est plus au goût du jour. Les locataires recherchent du confort et comparent les offres sur internet (AirbnB, Abrite, Leboncoin…). Localisation, photos, avis… tout est passé au crible. Vous devrez donc proposer un bien avec une décoration soignée, une literie récente... N’hésitez pas à étudier les offres de location sur ces sites afin d’avoir une bonne visibilité sur les prix pratiqués en fonction des surfaces et des saisons.

Quel statut fiscal ?

Afin de limiter l’imposition sur les revenus locatifs de votre résidence principale, les propriétaires choisissent massivement le régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). Les loyers étant soumis à l'impôt sur le revenu, vous pourrez opter pour le régime réel d'imposition ou encore opter pour l'abattement de 50%. Le meublé de tourisme permet de bénéficier d'un abattement de 71% sur le montant des loyers perçus.

Formalités administratives

Le propriétaire bailleur doit effectuer auprès du greffe une déclaration de début d'activité, l'INSEE attribuera alors un numéro SIREN. Dans une location de courte durée, le bien ne doit pas constituer la résidence principale du locataire. Il vous faut également vérifier que le règlement de copropriété ne l'interdise pas. 

S'il s'agit de sa résidence principale le propriétaire n'a pas toujours l'obligation de déclarer son activité en mairie sauf dans certaines villes. Si la location est supérieure à 120 jours par an il faut alors respecter la réglementation des meublés de tourisme et dans ce cas la déclaration en mairie est obligatoire. Dans certaines communes une demande de changement d'usage est obligatoire. Une demande de classement en fonction du confort est possible, entre 1* et 5* (valable 5 ans). Suivant la localisation du logement le propriétaire bailleur peut être redevable de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).

Focus sur les résidences de tourisme

Les offres des promoteurs en résidences de service à la montagne sont nombreuses. Un exploitant se charge de la gestion. Vous devrez bien étudier la rentabilité de l’opération sur la durée et pas uniquement sur la rentabilité annoncée au moment de l’acquisition. Avec le dispositif Censi-Bouvard, vous pourrez profiter d’une réduction d'impôt à condition d’investir dans un logement réhabilité. Celui-ci doit avoir été achevé depuis au moins 15 ans et loué au moins 5 ans à partir de la fin des travaux.

Cette réduction d'impôt est fixée à 20% des dépenses payées dans la limite de 22 000€ par logement.

Pour aller plus loin - L’étude IFOP pour la FNAIM : louer sa résidence secondaire

Crédric BRACHET