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La surélévation : un parcours immobilier à bien préparer

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A l'heure d'un marché immobilier au plus haut, la surélévation constitue une des rares opportunités foncières encore accessible et particulièrement rentable. Projet non sans risque, il est important d'en connaître les étapes clés.

Selon Mathieu Janand, architecte co-fondateur de Living Up (www.living-up.fr), spécialiste de la surélévation clé main, un projet de construction sur les toits s'envisage comme une longue course de fond, avec sa préparation, sa stratégie, ses obstacles et une belle victoire à l'arrivée. Il nous détaille la chronologie d'une opération de surélévation type, réalisée par un particulier habitant un immeuble en copropriété.

L'étude de faisabilité

En plein ciel, au-dessus de la ville. Tout commence par là. Il faut rêver, et être convaincu car il va falloir argumenter et défendre le projet. Mais avant d'en arriver là, il est nécessaire de s'assurer que la surélévation est possible. Il faut donc commencer par une étude de faisabilité. Celle-ci va définir les gabarits constructibles sur la base des règles d'urbanisme de la ville, établir un pré-diagnostic sur la structure de l'immeuble (pourra t'il encaisser un ou plusieurs étage(s) supplémentaire(s) ? Est-il en zone de carrière ?) et circonscrire un budget d'opération à la fois pour la construction et le rachat du droit à surélever.

L'esquisse architecturale

Si l'étude de faisabilité est positive. L’architecte dessine un projet, en plan et en 3D. C'est une étape cruciale car elle doit répondre à de multiples enjeux : les besoins d'espaces du futur occupant des lieux, une bonne intégration avec l'existant et son environnement et la conformité à de multiples règles : urbanisme, normes de constructions, énergétique, prévention incendie, accessibilité handicapé etc...

La copropriété et le rachat du droit à construire

Fort d'un projet dessiné, il faut solliciter la copropriété pour obtenir un accord. Cela se fait selon deux règles : plus de deux tiers des voix doivent être favorables à la surélévation et plus de 50% des votants doivent être présents à l'assemblée générale. Evidemment en amont, un lobbying aura été nécessaire pour cerner ce qui est attendu et offrir le prix juste. Nous observons qu'il n'y a aucune règle ni tarifs référents. Certains acquièrent le droit à surélever pour un euro symbolique, d'autres prennent à leur charge des travaux de rénovations des parties communes (ravalement, ascenseur, etc.…) et certains rémunèrent directement les copropriétaires par l'intermédiaire du syndic. Il est à noter que des dispositifs fiscaux encouragent cette dernière option, jusqu'en 2020, pour l'instant...

Depuis la loi Alur, l'occupant du dernier étage ne peut plus mettre son véto au projet et peut seulement préempter l'opération.

Cette étape suscite souvent des batailles musclées. Aussi il est indispensable d'être très bien accompagné juridiquement.

Les études techniques

Une fois l'accord de principe obtenu, il faut en lever les clauses suspensives.

Tout d'abord il est obligatoire de mener une étude complète sur le bâtiment, ses réseaux, sa structure, ses fondations et son terrain. Les solutions techniques seront choisies en conséquence. La construction en ossature bois et souvent retenue car légère, rapide à mettre en œuvre et performante thermiquement.

Le permis de construire

Autre étape décisive et suspensive, le permis est déposé une fois le projet ajusté selon les étapes précédentes et les règles définies au PLU de la ville. Les délais d’instruction constatés vont de 2 à 8 mois selon les délais légaux, le bon vouloir des mairies, la présence à proximité d’un monument historique, etc… S’ajoute le délai de recours d’un tiers opposé au projet (2 mois).

Le chiffrage du projet

Ces délais ne sont pas synonymes de temps mort. Ils sont mis à profit pour finaliser les plans techniques du second œuvre intérieur, choisir les matériaux et chiffrer avec précision l’ensemble de l’opération. Un contrat de réalisation est alors mis en place, assujetti à une assurance dommages à l’ouvrage, un engagement sur les délais et sur les coûts. A ce propos, les budgets constatés évoluent entre 4 000 et 6 000 € TTC / m² de surface de plancher réalisée, comprenant toutes les études, les travaux à forte complexité technique et le suivi de chantier, le tout soumis à une TVA à 20% puisque assimilé à la construction neuve.

Le chantier

Alors que c’est souvent la partie la plus longue sur des opérations de construction « classique », dans le cas de surélévation, c’est seulement un tiers, en moyenne, de la durée globale du projet.

Une fois l’ensemble des clauses suspensives levées, et le droit à surélever acquis, le chantier peut alors démarrer. C’est aussi une aventure, mais maîtrisée et finalement plus simple au regard des étapes d’acquisition du droit à construire en toiture.

A la réception du chantier, les garanties décennales et biennales s’enclenchent et profitent à l’ensemble de la copropriété sur certaines parties, telles que la toiture. L’opération aura ainsi durée 18 à 24 mois.

Globalement nous constatons que cette chronologie reste assez théorique car chaque cas est particulier. Si bien qu'il est souvent nécessaire de réorganiser l'ordre de ces étapes. Mais la surélévation reste un sujet passionnant, porteur de valeurs écologiques, de nouveaux usages de surfaces inexploitées et un surtout un excellent investissement immobilier.

Cédric BRACHET