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Impôts : comment bien déclarer son investissement locatif ?

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- - Mychelle Daniau - AFP

Le mois de mai c'est aussi la période de déclaration d'impôt des revenus 2018, voici quelques astuces pour déclarer vos revenus locatifs.

Pour bien démarrer, rendez-vous à l'étape 3 de la déclaration en ligne "SELECTIONNEZ CI-DESSOUS LES RUBRIQUES QUE VOUS SOUHAITEZ FAIRE APPARAITRE". Dans cette page, nous activons les différents formulaires permettant de déclarer son investissement locatif.

Utile : l'activation du report d'une année sur l'autre afin de faire remonter les informations pré-enregistrées, cela évite de ressaisir chaque année les informations relatives au bien immobilier.

La location Nue

Pour déclarer un bien loué en non meublé, 2 possibilités :

Le micro-foncier

L'investisseur bénéficie d'un abattement de 30 % sur ses recettes brutes encaissées. En étape 3 le choix "Micro foncier : recettes brutes n'excédant pas 15 000 € " est proposé. Puis en déroulant la déclaration de revenus, la case 4BE permettra d'indiquer le montant des recettes brutes.

Le régime-réel

Pour en bénéficier, le dépot d'un formulaire 2044 chaque année est impératif (étape 3 choix "revenus fonciers") puis le formulaire est accessible.

On peut alors déclarer le nombre de biens, puis l'adresse, la date d'acquisition qui correspond à la date d'acte notarié, nom du locataire etc...

Le total des recettes et loyers encaissées (ligne 211 à 214 puis le total en ligne 215)

Les charges réellement supportées et surtout déductibles (intéressons nous aux charges les plus communes: ligne 221 : honoraires d'agence ; ligne 222, 20€ par local ; ligne 223, assurance propriétaire / prime d'assurance ; ligne 224, travaux effectués et déductibles en indiquant le détail; ligne 227, taxe foncière attention la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est en principe récupérée sur le locataire et donc non déductible; ligne 229, les charges de copropriété appelées et réellement supportées sur l'année ; ligne 230 il s'agit de réintégrer la régularisation pour charges ; ligne 250, intérêts d'emprunt et assurance emprunteur.

Une fois arrivé au "tableau de report automatique", il est important de vérifier que les reports sont bien activés pour que les montants saisis remontent dans la déclaration de revenus principale.

La location Meublée

Pour déclarer un bien meublé, nous trouvons en étape 3 "revenus des locations meublées non professionnelles". Deux choix principaux s'ouvrent alors :

Le régime du micro BIC

Abattement de 50% sur les recettes brutes. En déroulant la déclaration de revenus, la page "revenus et plus values des professions non salariées " permet de déclarer les loyers. En 5 CD, nous pouvons indiquer le nombre de mois de l'exercice puis en 5ND le montant des recettes brutes encaissées.

Le régime réel

Notre conseil est de se rapprocher d'un cabinet d'expertise comptable pour réaliser une liasse fiscale (2031), ce dernier transmettra les montants à reporter (ligne 5NA à 5OK et 5NY à 5OZ).

Investissement PINEL

La phase de construction

L'investisseur dépose une 2044 chaque année, même si le bien n'est pas encore livré. Il n'y a pas d'obligation puisque l'investisseur peut aussi attendre d'encaisser des loyers et opter pour le régime du micro-foncier.

Pendant la période de construction, l'investisseur peut ainsi créer du déficit foncier reportable les années suivantes (10 ans). Les charges se composent des intérêts intercalaires, de l'assurance emprunteur, des frais de dossier bancaire, et de la garantie prise par la banque.

L'année de livraison et les suivantes

Un formulaire 2044 EB qui correspond à l'engagement de location mais également une 2044 pour déclarer ses revenus fonciers ou alors opter pour le micro foncier.

En étape 3, nous retrouvons "investissement locatif PINEL" qui permettra d'activer le formulaire nécessaire a porter à la connaissance de l'administration fiscale l'existence de la défiscalisation.

La première année, nous indiquons le prix de revient (montant de l'investissement + frais de notaire) Les années suivantes, nous reportons le 1/6 ou 1/9 de la réduction d'impôt, ce montant figurant sur le dernier avis d'imposition.

Notons qu'avec la mise en place du prélèvement à la source, l'administration fiscale a versé en Janvier 2019 une avance de 60% du montant des crédits et réductions d'impôt. Le solde de 40% sera versé à la rentrée pour les contribuables concernés.

Cédric BRACHET