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Immobilier : Vendre ou acheter un bien déjà loué, une bonne affaire ?

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Acheter ou revendre un bien immobilier déjà loué parait complexe, pourtant les règles du jeu sont bien définies par le cadre législatif.

D'abord, première règle : il faut faire preuve de vigilance et d'anticipation pour ne pas se retrouver bloqué par un locataire mauvais payeur. Pour un investisseur, acheter avec le locataire en place permet d'avoir une analyse de la rentabilité de son investissement et d'acheter son logement moins cher.

Le congé pour vente : quels délais pour prévenir le locataire ?

Dans le cadre d'une location non meublée, le bail est d'une durée de 3 ans renouvelable tacitement. Il faut donc veiller à ne pas rater la fenêtre de tir si l'on souhaite vendre son logement inoccupé. Le congé pour vente doit être adressé au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail. Dans le cadre d'une location meublée, le bail est d'une durée d'un an et le congé pour vente doit être notifié au locataire 3 mois avant la fin du bail.

Comment adresser le congé pour vente et que doit il contenir ?

Il est ainsi conseillé d'envoyer le congé par lettre recommandé avec accusé réception ou par acte d'huissier. Pour éviter la nullité du courrier il est impératif de mentionner : prix de vente et descriptif du bien. Attention, depuis le 1er janvier 2018, pour les locations vides, le propriétaire doit joindre une notice d’information réglementaire.

Priorité d'achat du locataire

Le locataire qui reçoit un congé pour vente peut se porter acquéreur du bien qu'il occupe. Il dispose d'un délai de 2 mois pour se positionner puis de 2 mois supplémentaires pour réaliser l'acquisition (4 mois en cas de recours à l'emprunt).

Réalisation de la vente

L'acte notarié sera régularisé après le départ effectif du locataire. Le nouveau propriétaire s'il est investisseur, pourra faire le choix de conserver le locataire dans les lieux en signant un nouveau bail.

Acheter un bien loué

Dans le cadre d'un investissement locatif, il est tout à fait envisageable d'acheter un logement avec un locataire en place. Il faut vérifier la qualité du locataire.

Si une agence gère le bien, elle pourra justifier du bon paiement des loyers. En cas de location directement au propriétaire, pensez à indiquer dans le compromis de vente l’absence d’impayés (si tel est le cas) afin que le propriétaire joue la carte de la transparence.

Reprise de bail : quid du dépôt de garantie, caution solidaire ou assurance loyers impayés et mandat de gestion ?

L'acquéreur qui achète loué reprend le bail en cours, document qui doit lui être transmis par le vendeur. Ce dernier se doit également de reverser à l'acquéreur le montant du dépôt de garantie initialement payé par le locataire. La caution solidaire suit le bail. L'assurance loyers impayés souscrite par le vendeur sera quant à elle automatiquement résiliée.

Enfin, la vente vaut résiliation du mandat de gestion, le nouveau propriétaire pourra ainsi reprendre la gestion "directe "de son bien ou choisir un nouveau gestionnaire, sans impacts pour locataire.

Décote sur le prix de vente

En moyenne un bien vendu loué se voit appliqué une décote de 10 % sur son prix de vente puisque l'éventail d'acquéreurs est plus restreint. La décote est cependant variable en fonction du type de bail et de la surface de l'appartement.

Investir sur un bien loué peut-être très pertinent à condition de respecter le cadre juridique et de veiller à ce que l’occupant soit un locataire ayant un bon profil.

Cédric BRACHET