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Défiscalisation et immobilier : peut-on cumuler plusieurs investissements ?

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Vous venez de recevoir votre avis d'impôt et vous vous demandez comment l’alléger intelligemment ? Si vous êtes attiré par un placement immobilier, voici un aperçu de solutions concrètes pour utiliser son levier fiscal et sa capacité d'emprunt.

Les familles d’avantages fiscaux

Revenons tout d'abord sur les 3 grandes familles d'avantages fiscaux que l'administration intégrera dans cet ordre pour déterminer le montant de votre impôt final :

La déduction fiscale minore la base fiscale imposable

Prenons l’exemple des époux Dupont qui ont un impôt de base à 8 000 € et déclarent 80 000 € de revenus. Grâce à des travaux effectués dans un appartement loué, ils bénéficient d'une déduction fiscale de 10 000 € (déficit foncier). Leur nouvelle base imposable est donc de 70 000 €. Le couple est dans une tranche marginale d'impôt à 30% ils économisent 3 000€ d'impôt. (Calcul : 10 000 * 30% = 3 000 €) Leur impôt passe donc de 8 000 € à 5 000 €.

La réduction d’impôt impacte le montant de l’impôt

Les époux Dupont ont également un autre appartement en loi Scellier qui leur permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 4 000 €. Leur impôt après déduction étant à 5 000 €, cette réduction leur permet de passer à un nouvel impôt de 1 000€.

Le crédit d’impôt peut rendre l’impôt négatif

Le crédit d'impôt fonctionne sur le même principe que la réduction d'impôt à la différence qu'il peut rendre l’impôt négatif. Dans ce cas La différence est restituée par l'administration fiscale.

Les époux Dupont dont l'impôt restant dû était de 1 000 € bénéficient d'un crédit d'impôt de 2 000€ sur les frais d’aide à domicile. Grâce à cela, ils se verront restituer 1 000 € (calcul : 1 000€ -2 000€ = -1 000€).

Le plafonnement des niches fiscales

Ces dernières années l'état a fortement revu à la baisse le montant des avantages fiscaux concédés au particuliers, il s'agit du plafonnement des niches fiscales. Ce montant est aujourd'hui de 10 000€ par foyer fiscal. (NB: certains investissements sortent de ce champs d'application)

Le montant des crédits et réductions d'impôts cumulé ne pourra pas dépasser 10 000 € (Garde d'enfants, emploi à domicile, investissement PINEL, etc....)

Par définition, la déduction n'est pas concernée par ce plafonnement (placement retraite PERP, investissement dans l'ancien et déficit foncier)

La complémentarité des dispositifs immobiliers

Rappelons que le levier fiscal constitue uniquement un booster de rentabilité et que la réussite de votre investissement repose sur la cohérence du projet immobilier qu'il soit neuf ou ancien.

L'achat dans l'ancien d’un bien à rénover permet d'activer la déduction fiscale elle sera "one shot" l'année de réalisation des travaux. La déduction maximale sur vos revenus est de 10 700 €/ an.

Notre même couple Dupont, ayant acheté un appartement dans l'ancien et réalise 15 000 € de travaux, ils pourront bénéficier de 10 700 € d'abattement sur leur revenu imposable. Les 4 300 € restant s'imputeront sur leurs loyers les années suivantes.

L'achat dans le neuf, type PINEL, permet au particulier de bénéficier d'une réduction d'impôt dans le temps. Elle est calculée sur le montant de l'investissement pendant 6, 9 ou 12 ans. Si les époux Dupont investissent 200 000 € dans un logement Pinel leur réduction d'impôt sera de 4 000 € pendant 9 ans puis 2 000€ pendant 3 ans.

Quels avantages cumuler ?

Il est important de signaler que c'est le plafond de l'année de réalisation de l'investissement (date d'acte notarié en immobilier) qui sera pris en compte par l'administration fiscale

Ex : Mr X dont l'impôt de base est de 20 000 €/an bénéficie d'une réduction d'impôt de 5 000 € grâce à un investissement Scellier acté en 2012.

Chaque année il paye une aide à domicile pour son ménage qui lui permet d’obtenir un crédit d'impôt de 3 000 €/an ainsi qu'une crèche pour sa dernière fille qui génère 1 150 € de crédit d'impôt/an.

Il souhaite effectuer un nouvel investissement Pinel or il cumule déjà de 9 150 € d'avantages fiscaux (calcul : 5000 € + 3000 € + 1150 € = 9150 €)

Le plafond des niches fiscales en 2012 s'élevait à 18 000 € + 4% du revenu imposable soit 22 200€ pour Mr X (calcul : base 80 000 € de revenus soit un plafond à 18 000 € +4 % du revenu = 22 200 €)

Conclusion : Mr X peut réaliser ce nouvel investissement car il dispose encore d'une marge de manœuvre fiscale de 5 850 € sur cette année pour atteindre le plafond des 10 000 € autorisés. (Calcul : 10 000 € - 3 000 € - 1 150 € = 5 850 €). La globalité de ses avantages fiscaux atteindra 15 000 € (calcul 10 000 € + 5000 €) et entrera ainsi dans le plafond qui existait en 2012.

Le déficit Foncier et la réduction d'impôt constituent des solutions complémentaires qui permettent d'orienter une partie de l'impôt dans la pierre et de bâtir sereinement son patrimoine à long terme.

Cédric BRACHET