La dette privée immobilière ne connaît pas la crise

[CONTENU PARTENAIRE] ClubFunding, acteur de la finance nouvelle génération dont la mission est d'accompagner les opérateurs immobiliers en France et en Europe, s’est installé progressivement comme le leader européen du prêt immobilier à court terme. Avec plus d’un milliard et demi levé depuis 2015, le groupe a accompagné plus de 1000 opérateurs immobiliers qui peuvent se financer auprès d’investisseurs particuliers et instititutionnels grâce la plateforme digitale mais également via trois fonds d’investissement.

Est-ce le bon moment pour investir en dette privée immobilière ?

C’est un marché inédit car au cours des dix dernières années, le prix de l’immobilier a progressé sur toutes les typologies d’actifs, dont certaines ont surperformé. Depuis plus de douze mois maintenant, on sent un ralentissement sur le marché et une baisse des prix qui se confirme. Pour les opérateurs immobiliers, le marché s’est complexifié aussi bien à la sortie des opérations que sur le financement en tant que tel. De nouvelles opportunités arrivent sur le marché, mais pour les saisir, les opérateurs se heurtent à la raréfaction des financements bancaires. Par conséquent, on reçoit de très nombreuses demandes de financement de la part d’opérateurs qui se tournent vers des solutions alternatives étant donné que les banques se retirent du marché. Nous avons donc des dossiers très qualitatifs à proposer à nos investisseurs, notamment en termes de garanties (hypothèques de premier rang par exemple) mais également en termes de rémunération car elle oscille aujourd’hui entre 10 et 12 %. C’est un momentum particulièrement favorable pour investir en dette privée car les caractéristiques des financements sont excellentes.

Quelles sont les typologies d’investisseurs qui continuent à investir dans un contexte de psychose du marché ?

On a la chance d’avoir une grosse communauté d’investisseurs particuliers qui certes, sont dans une position un peu plus attentiste qu’à l’accoutumée, mais ils continuent à nous faire confiance. Par ailleurs il existe de nouveaux investisseurs institutionnels. Nous avons d’ailleurs lancé un troisième fonds baptisé Unifirst (120 millions), financé en partie par la banque américaine Citi, qui a bien compris l’intérêt d’investir en dette privée immobilière en France. Cette transaction s'inscrit dans la stratégie de ClubFunding d'élargir son panel d'investisseurs, aux investisseurs institutionnels. Lors de leur audit d’acquisition, en analysant l’ensemble des secteurs en Europe, Citi s’est aperçue que la France était le marché le plus résilient en temps de crise, notamment sur le résidentiel. Des fonds anglo-saxons seraient également intéressés pour venir financer ce type d’opérations en France, de même que les family office français. Ces derniers sont souvent à la recherche de solutions exclusives, de club deals de taille plus modeste.

Quelles sont les principales raisons d’investir dans la dette immobilière ?

Aujourd’hui la dette privée offre un rendement très élevé. Nous versons les intérêts à nos investisseurs par coupons mensuels et non à la fin de l’opération, comme il est souvent d’usage. Enfin la dette immobilière constitue un moyen de s’exposer à l’immobilier sans les contraintes de l’immobilier, car d’un point de vue fiscal, le produit ne rentre pas dans les revenus fonciers ou dans l’enveloppe de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Chaque jour, les investisseurs sont en capacité de constituer leur portefeuille avec des petits bouts d’actifs immobiliers.

Quelles sont les différentes stratégies d'investissement que vous proposez en France et en Europe ?

Notre produit phare est le financement des opérateurs immobiliers (promoteurs immobiliers ou marchands de biens), qui permet des financements courts à 24 mois de maturité en moyenne, des coupons mensuels, un taux d’intérêt de 10-12 %. Parallèlement, depuis un an et demi, nous avons réalisé une vingtaine d’opérations en Espagne, au Portugal, en Belgique, au Luxembourg, afin de financer des opérateurs français qui portent des projets en Europe. L’obtention du nouvel agrément européen nous permettra de financer des opérateurs étrangers sans l’intermédiaire d’une structure française.

Quels critères de sélection utilisez-vous pour choisir les projets immobiliers et comment sécurisez-vous les investisseurs ?

Les critères sont de plus en plus stricts afin de nous adapter au marché, dans la mesure où l’on finance un peu moins mais mieux. On demande des garanties de premier rang, cela rend les opérations plus sèches pour les investisseurs mais en cela on améliore notre financement. Par exemple on ne finance pas plus de 75 % de la valeur de l’actif ou pas plus de 80 % du prix d’acquisition d’un actif.

Quelles prévisions pour 2024 ?

Les banques vont continuer à resserrer leurs conditions de financement donc les opportunités de dossiers vont s’accroître, il faut donc en profiter pour saisir les meilleures opportunités. On espère une baisse des taux qui sera bénéfique pour les investisseurs.

En partenariat avec ClubFunding AM