Cap sur la première SCPI exclusivement dédiée à l’investissement d’Outre-Mer

[CONTENU PARTENAIRE] Elevation Capital Partners, société de gestion du Groupe Inter Invest, vient de lancer la première SCPI dédiée à l’immobilier tertiaire dans les départements, régions et collectivités d’Outre-Mer (DROM-COM), la dénommée « SCPI Elevation Tertiom ». La société, spécialisée dans les opérations de capital croissance, finance notamment les fonds propres d’entreprises à travers différents Fonds d’Investissement de Proximité (FIP) et développe depuis 2020 une gamme de fonds de capital investissement spécialisés sur le secteur immobilier (marchands de biens, réhabilitation, promotion immobilière) et l’immobilier géré (hôtellerie, hôtellerie de plein air, résidences avec services, coworking…). Entretien avec Nina Guyot, directrice des partenariats du Groupe Inter Invest.

Créé en 1991, le groupe Inter Invest s’est progressivement imposé comme leader sur le dispositif Girardin avec plus de 4,5 milliards d’euros d’actifs financés en Girardin industriel et logements sociaux, soit plus de 68 000 projets, 9 agences implantées localement et 105 collaborateurs. Entrée en vigueur en 2003, la loi de défiscalisation Girardin accorde un avantage fiscal spécifique aux particuliers et aux entreprises qui investissent dans certains secteurs considérés comme porteurs en Outre-mer. Considéré comme éthique et solidaire, le dispositif Girardin a été mis en place par l'état dans le but de soutenir le développement économique des collectivités d'outre-mer. L'objectif est de faire appel à des investisseurs privés pour financer des projets industriels ou immobiliers en logements sociaux en compensant les surcoûts liés à l'éloignement géographique et l'insularité.

Expliquez-nous le projet de création de SCPI Elevation Tertiom ?

Nous avons observé des rendements pouvant aller de 7 à 15% sur l’ensemble des actifs immobiliers tertiaires dans les territoires ultra-marins. La Réunion étant le territoire sur lequel on observe les taux de rendement les plus faibles étant donné que l’île s’est déjà beaucoup tertiarisée, mais cela reste la fourchette haute de ce que l’on peut voir en métropole (environ 4 à 7%). Plus globalement, le parc immobilier est relativement obsolète en outre-mer, ce qui explique le besoin de réhabilitation et une demande très importante de la part des utilisateurs. Les opportunités d’investissement sont d’autant plus nombreuses qu’il y a une grande méconnaissance de ce marché et un faible nombre d’acteurs institutionnels sur place. Les « grandes familles » locales, historiquement implantées dans les îles, nous font part de leurs projets de cession en amont, donc le sourcing est facilité et se fait en toute confiance.

Comment sélectionnez-vous vos actifs ?

La localisation est le premier critère que nous analysons, à savoir s’il s’agit de zones denses d’activité tertiaire, avec de l’offre commerciale et des bureaux. Toutes les zones ne sont pas opportunes de par la nature insulaire des territoires ultra-marins, mais nous savons cibler les emplacements attractifs. Nous privilégions les programmes immobiliers de qualité, neufs ou récents, car ils répondent aux normes écologiques et environnementales. Enfin nous regardons de près la solidité des locataires, la plupart étant des services publics, des banques, des assureurs, des mutuelles, des grands groupes. Nous sommes dans une logique de détention d’actifs à long terme, donc le neuf nous permet d’attirer des locataires qui souhaitent également s’installer de façon pérenne.

Comment gérez-vous les crises politiques, économiques, sociales et environnementales qui touchent l’Outre-Mer et quel en est l’impact ?

Nous avons vu passer de nombreuses crises depuis que nous sommes implantés en Outre-Mer et avons appris à les maitriser. Nous connaissons très bien les acteurs qui opèrent sur place et nos collaborateurs sont des locaux. Les risques politiques sont cycliques, ils ont toujours existé. Nous n’estimons pas que cela a un impact sur un portefeuille doublement diversifié, à savoir sur des classes d’actifs et des territoires différents.

Le ralentissement du marché immobilier et la hausse des taux ont enclenché un mouvement de purge sur les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Selon plusieurs experts, le plus dur de la crise arrive, quel est votre avis ?

La hausse des taux n’a pas eu le même impact qu’en métropole. Même si nous avons observé une légère baisse, les territoires ultra-marins sont complètement décorrélés. Par nature, en Outre-Mer, les rendements sont plus importants car les loyers sont très élevés et parce qu’il n’y pas de concurrence. Ce sont deux tendances de marché totalement différentes. On vise un taux de distribution de 8% sur la SCPI Elevation Tertiom grâce à la singularité des DROM-COM. Nous avons à cœur de contribuer au développement de l’image de ces territoires dont le potentiel est encore sous-évalué et sous-exploité. Il y a de très beaux et nombreux projets à venir dans les territoires insulaires, c’est notre métier de les valoriser et de les rendre accessibles, on souhaite le meilleur à cette nouvelle SCPI !

En partenariat avec Inter Invest