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Investissement immobilier aux Etats-Unis : l'opportunité des APL made in USA

Cette année Détroit n'accueillera pas son historique salon de l'auto.

Cette année Détroit n'accueillera pas son historique salon de l'auto. - AFP

Les américains aussi ont leurs aides au logement. Le programme « section 8 » qui bénéficie aux ménages modestes et qui permet aux propriétaires bailleurs de sécuriser leurs investissements.

Saviez-vous que les APL n'étaient pas une spécificité française ? Les américains ont leur propre système depuis le début des années soixante-dix : le programme « section 8 » qui bénéficie aux ménages modestes. Un système qui regroupe des aides à l'achat et surtout des aides à la location. Ce sont ces dernières qui profitent aujourd'hui à un peu plus de 2 millions de ménages américains qui constituent aussi une opportunité pour ceux qui veulent investir aux Etats-Unis.

Un investissement sécurisé

Premier intérêt à choisir de passer par ce système : c'est l'administration américaine qui paie directement tout ou partie du loyer au propriétaire bailleur. Dans une telle configuration on minimise au maximum les risques d'impayés. Notez également que, comme en France, il y a beaucoup de demandes pour bénéficier de cette aide au logement. Qui dit forte demande dit donc aussi faible vacance locative. Les sites spécialisés parlent d'un taux d'occupation d'environ 95% pour les logements réservés aux « section 8 ».

Autre avantage : il s'agit d'un investissement liquide puisque si on s'engage au départ pour un bail d'au moins un an, une fois passé ce délai on peut soit faire un nouveau contrat de location du même genre, soit le reconduire de mois en mois. On peut également à tout moment sortir son bien du programme.

Des niveaux de loyer et de salubrité à respecter

En réalité, il est plus facile de sortir son bien du programme que de l'y faire entrer. Contrairement aux APL à la française, le système « section 8 » est très encadré. Et ce, dès le choix des logements candidats. Pour contenir au maximum l'effet inflationniste des aides, l'administration américaine va d'abord s'assurer que le niveau de loyer proposé est cohérent avec ceux du secteur.

Mais au delà du prix, il faut surtout respecter toute une série de critères de qualité et de salubrité. On découvre sur les sites spécialisés quelques exemples : Murs et plafonds doivent être propres, sans trou ni fissure, les chambres doivent avoir une surface minimum d'environ 7,5 m² ou les appareils électroménagers doivent être en parfait état de fonctionnement. L'administration n'acceptera votre bien que s'il correspond parfaitement à ses exigences. 

Des locataires sous surveillance

Une fois passée la sélection du bien, ce sont les locataires qui font l'objet d'une surveillance accrue. Ils sont tenus d'entretenir les lieux convenablement et là encore l'administration américaine veille. Les logements sont inspectés chaque année et si les locataires sont mis en cause, ils risquent une radiation à vie du programme « section 8 ».

De quoi rassurer les propriétaires qui seraient tentés par le programme et particulièrement les investisseurs étrangers qui ne peuvent pas eux-mêmes s'assurer de l'état de leurs propriétés. L'un des spécialistes en la matière et qui s'adresse à une clientèle française www.immo-us.fr recommande tout particulièrement d'investir à Détroit ou Miami.

Marie Coeurderoy