Sous-estimé, le nombre de passoires thermiques est une bombe à retardement pour l'immobilier

Le gouvernement souhaite lutter contre les passoires thermiques... qui sont en réalité plus nombreuses depuis l'entrée en vigueur du nouveau DPE.

Le nombre de passoires thermiques serait largement sous-estimé, notamment en raison du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) en vigueur depuis juillet 2021, avec un faux départ pour les logements construits avant 1975 corrigé en novembre.

Il est presque de notoriété publique de dire que la France compte environ 5 millions de passoires thermiques, précisément 4,8 millions de logements classés F ou G sur le DPE selon la note du Commissariat général du développement durable. Mais cette estimation publiée en 2020 ne tient pas compte du nouveau diagnostic de performance énergétique qui sert à noter les logements depuis 2021. La méthode de calcul ayant changé, le nombre de passoires thermiques serait passé de 15% du parc à 25%.

Déjà alerté à l'automne, le gouvernement avait procédé à une nouvelle modification dans l'urgence, mais les diagnostiqueurs contactés par BFM Business sont formels: les résultats n'ont quasiment pas bougé depuis. La France compterait donc 8 à 9 millions de logements très énergivores (classés F ou G). En outre, dans l'ancienne version du DPE, entre le parc privé et les HLM, on parlait déjà d'environ 3 millions de logements à rénover. Cette fois on devrait avoisiner les 4 millions de logements!

Une véritable bombe pour marché de la transaction, mais aussi pour celui de la location.

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Conséquences sur le marché

Tout d'abord, rappelons que ce nouveau DPE, qui est obligatoire pour toute vente, est désormais opposable. Lors de la vente d'un bien classé F ou G, l'acheteur pourrait tiquer et vouloir négocier le prix. Et si la note n'est pas juste il peut se retourner contre le vendeur. En conséquence, dans certaines zones, on constate des décotes de prix sur ces passoires thermiques. Mais c'est aussi une bombe sur le marché locatif, puisque tous les logements classés G ne pourront plus être loués à partir de 2025 et ceux classés G à partir de 2028, ce qui va créer un manque de logements si les propriétaires ne les rénovent pas d'ici là...

Alors que la moyenne basse pour sortir un bien de l'état de passoire thermique est de 40.000 euros par logement, cela représente 160 milliards d'euros à mobiliser dans les 5 prochaines années. Les 2 milliards d'euros de budget de la principale aide à la rénovation MaPrimeRénov' ne suffiront sûrement pas...

Marie Coeurderoy