BFM Immo

Il faudra au minimum 40 milliards d'euros pour rénover les passoires thermiques dans les HLM

La rénovation des logements sociaux classés E, F et G au titre du DPE va coûter très cher au monde HLM. Ces logements doivent être progressivement interdits à la location d'ici 2034.

Comment faire face au "mur de la rénovation énergétique"? Cette problématique sera l'un des sujets majeurs du congrès HLM qui démarre mardi 28 septembre. Car comme les bailleurs privés, les HLM sont désormais dans l'obligation de rénover toute une partie de leur parc de logements considérés aujourd'hui comme des passoires thermiques et bientôt interdites à la location. D'ici à 2034, ce sont ainsi près de 1,2 million de logements que les bailleurs sociaux devront rénover. Une facture globale qui devrait largement dépasser les 40 milliards d'euros.

L'Union sociale pour l'habitat, la fédérations des organismes HLM, a en effet commencé à faire les comptes et observe qu'il y a ainsi:

  • 80.000 logements sociaux aujourd'hui classés G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE): ils seront interdits à la location en 2025
  • 280.000 logements classés F: ils seront interdits à la location en 2028
  • 800.000 logements sont classés E: ils seront interdits à la location en 2034

Autrement dit, d'ici à 2034, les bailleurs sociaux devront avoir rénové au moins 1,16 million de logements sociaux. L'enjeu est considérable pour les offices HLM, car cela représente 38% du parc social. Et on parle ici de rénovation globale. Il faudra donc, selon les hypothèses, compter entre 35.000 euros et 70.000 euros en moyenne par logement.

Au final, la facture globale sera donc comprise entre 40,6 milliards d'euros dans l'hypothèse la plus mesurée (35.000 euros de coût moyen de rénovation par logement) et 81,2 milliards d'euros dans l'hypothèse haute (70.000 euros par logement).

Négociations en cours avec la Caisse des dépôts

Comment les bailleurs sociaux pensent-ils pouvoir faire face à ce mur? Les discussions ont déjà commencé en coulisses avec l'Etat mais surtout avec la Caisse des dépôts (CDC) qui est aujourd'hui le grand banquier des bailleurs sociaux. Il faut trouver un nouveau mode de financement. Par exemple des prêts spécifiques dédiés comme en accorde déjà la CDC au monde HLM. Ou alors des prêts bonifiés avec des échéances extrêmement longues au-delà de 40 ans et parfois même jusqu'à 80 ans.

Il faut aussi en parallèle imaginer les enjeux pour le parc locatif privé, où on ne parle plus d'1,2 million de logements à rénover mais de plus de 3,6 millions d"habitations. Soit près de la moitié du parc locatif privé (48%). Pas sûr que MaPrimeRénov, avec une enveloppe de 2 milliards d'euros en 2022, suffise à faire face et à ce mur financier.

Marie Coeurderoy