En 10 ans, l'efficacité énergétique des logements vendus s'est nettement améliorée en France

La dernière note de conjoncture des notaires de France met en avant une amélioration de la performance énergétique des biens vendus depuis 2011. La part des biens notés de E à G est ainsi en net recul.

Alors que le gouvernement encourage la rénovation des logements énergivores, notamment dans le cadre de la loi Climat et résilience, les notaires de France ont analysé la répartition des diagnostics de performance énergétique (DPE) des biens vendus ces 10 dernières années.

Résultat de leur étude? Une nette amélioration de la performance énergétique des biens anciens vendus depuis 2011, qui concerne aussi bien les appartements que les maisons.

Moins de logements énergivores vendus

Pour les logements notés E, F ou G, le constat est simple : dans l'ancien, la part des appartements les moins performants a reculé en 10 ans en France, entre -3,5 points (pour ceux notés G) et -6,9 points (F) selon la note. Globalement, la part des ventes d'appartements notés E à D a reculé, passant d'environ 50% en 2011 à moins de 34% en 2021.

Inversement, la part des appartements classés A à D est passée de 50% en 2011 à près de 66% en 2021. Soit quasiment 16 points de plus en une décennie.

Le même constat est valable pour les transactions de maisons dans l'ancien. En 2011, les maisons les plus énergivores (E à G) pesaient 50,3% des ventes. En 2021, cette part est tombée à un peu moins de 38%.

Faut-il en conclure que l'efficacité énergétique du parc de logements s'est améliorée dans les mêmes proportions que ce qu'on observe dans les ventes? Pas nécessairement. Premièrement, le parc de logements a lui-même évolué en dix ans, avec la construction de logements neufs davantage aux normes et la destruction de biens en décrépitude par exemple. Dit autrement, on compare deux parcs immobiliers différents. Deuxièmement, il est aussi possible que les propriétaires de biens énergivores conservent leur appartement ou leur maison plus longtemps, par exemple parce qu'ils n'auraient pas les moyens de racheter ailleurs des logements de meilleure qualité. Ce qui là encore pourrait déformer la structure des ventes par DPE.

Quoi qu'il en soit, il semble tout de même légitime de penser que le parc de logements s'est amélioré significativement en France du point de vue énergétique mais sans doute dans des proportions un peu moindres que ce qui est observé seulement via les transactions. Car il est certain que la rénovation du parc existant progresse.

Les notaires ont analysé l'évolution des DPE des ventes dans l'ancien. Selon cette analyse, il apparaît très clairement que la performance énergétique du parc s'est améliorée depuis 2011. © Notaires de France

Récemment, le gouvernement s'est félicité d'avoir dépassé ses objectifs, grâce notamment à MaPrimeRénov', avec la rénovation de 750.000 habitations en 2021. Est-ce la confirmation d'une prise de conscience collective sur la nécessité d'améliorer la performance énergétique des logements? Ou le résultat des contraintes qui vont peser sur les propriétaires bailleurs dans les prochaines années qui seront dans l'obligation de changer d'étiquette énergétique pour poursuivre leur location? La loi prévoit en effet d'interdire progressivement la location des biens classés G (en 2025), F (en 2028) et E (en 2034).

Toutefois, même si les travaux financés par MaPrimeRénov' dépassent les attentes, ils ne semblent pas encore correspondre aux travaux permettant de changer d'étiquette de DPE, avec seulement 26% de travaux pour l'isolation, contre 70% pour le changement de chauffage. Les coûts sont une explication puisque, pour changer d'étiquette, de lourds travaux sont à prévoir, souvent de plusieurs dizaines de milliers d'euros.

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Vers une hausse des ventes de passoires thermiques?

Pour rappel, le nouveau DPE, mis en place en juillet, a dû être modifé en novembre dernier. Celui-ci se veut plus précis sur la consommation du logement, toutefois son mode de calcul a dû être revu pour les logements construits avant 1975. Dans ce contexte et avec en toile de fond la Commission européenne qui vise la rénovation de toutes les passoires thermiques d'ici 2030 et la neutralité carbone de l'ensemble du parc immobilier d'ici 2050, les professionnels de l'immobilier s'attendent à ce que les ventes de passoires thermiques augmentent dans les prochains mois et les prochaines années.

Toutefois, les notaires estiment qu'il est encore trop tôt pour confirmer cette tendance. "Si la modification du DPE a pu laisser augurer d’une augmentation des volumes de vente des classes F et G, les bases immobilières notariales, en l’état actuel, ne confortent pas cette analyse. Il apparaît trop tôt de pouvoir affirmer que cette tendance puisse exister", expliquent-ils.

Marion Marten-Pérolin