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Hausse des prix et pénurie d'offre : toujours pas d'effet de rattrapage pour les logements neufs

La FPI alarme sur les conséquences sur le marché immobilier à moyen terme de la baisse des constructions. Le gouvernement se montre plus rassurant sur la reprise du secteur du neuf.

Pour limiter la hausse des prix immobiliers en France, il faudrait construire plus de logements. Cette année, les constructions sont à la traîne par rapport aux niveaux constatés avant les dernières élections municipales et le début de la crise sanitaire. Une pénurie de biens qui tire les prix du neuf vers le haut, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) qui met en lumière des données en demi-teinte pour le logement collectif au troisième trimestre 2021.

Le gouvernement confirme ce recul en le contrastant par rapport au niveau d'avant-crise sur les donnés à fin octobre 2021. Selon les éléments publiés par le ministère de la Transition écologique, dont dépend celui du Logement, le nombre d'autorisations délivrées pour la construction de logements a effectivement baissé de 2,2% entre août et octobre par rapport aux trois mois précédents mais reste au-dessus de son niveau d'avant-crise, tout comme les mises en chantier.

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Baisse des permis de construire sur longue période

La plus forte baisse de permis de construire accordés a concerné les logements collectifs ou en résidence (-6% sur les trois derniers mois par rapport à la période mai-juillet 2021), qui avaient connu une belle progression auparavant, tandis que les logements individuels ont vu leur croissance se confirmer (+2,5%).

De son côté, la FPI indique que les permis de construire ont fortement reculé depuis 2017, avec une remontée lente pour rattraper le retard accumulé depuis les éléctions municipales et les confinements.

Graphique sur l'évolution des permis de construire et la baisse observée par la FPI depuis les élections municipale et la crise sanitaire.
Graphique sur l'évolution des permis de construire et la baisse observée par la FPI depuis les élections municipale et la crise sanitaire. © FPI

Les mises en chantier ont de leur côté augmenté de 6% sur la période août-octobre 2021 par rapport aux trois mois précédents, portées par les logements collectifs ou en résidence, qui ont observé "un rebond plus marqué que les logements individuels", précise le ministère de la Transition écologique. De manière générale, les autorisations de construction délivrées et les mises en chantier au cours des trois derniers mois sont supérieures à la moyenne d'avant-crise (respectivement +1,9% et +6,5%).

Sur les douze derniers mois, "la hausse des permis de construire en logements collectifs est de +9,2% par rapport à la période précédente incluant le premier confinement. Les mises en chantier, sur un an également, progressent (+4,2%) mais sont toujours sous leur niveau de 2019", souligne pour sa part la FPI.
La hausse des permis de construire de logements collectif est nette par rapport à l'année dernière quand les mise en chantier sont encore en recul par rapport à 2019.
La hausse des permis de construire de logements collectif est nette par rapport à l'année dernière quand les mise en chantier sont encore en recul par rapport à 2019. © FPI

Une reprise de la construction contrastée

Les données sur les douze derniers mois confirment cette reprise selon le gouvernement, avec une progression de 2% pour les autorisations et une stabilité des mises en chantier par rapport à la moyenne des douze mois qui ont précédé le premier confinement.

Entre novembre 2020 et octobre 2021, 468.000 logements ont été autorisés à la construction, soit 71.200 de plus qu'au cours des douze mois précédents - période qui inclut le premier confinement. Dans le même temps, environ 388.000 logements ont été mis en chantier, soit 31.600 de plus (+ 8,8 %) qu'au cours des douze mois précédents.

Nombre de logements autorisés et commencés selon le gouvernement.
Nombre de logements autorisés et commencés selon le gouvernement. © SDES, Sit@del2

Ces chiffres confirment un retour aux niveaux d'avant-crise du secteur mais les promoteurs immobiliers avaient jugé le mois dernier que la tendance actuelle était "en trompe l'oeil", puisqu'elle ne démontrait pas d'effet de rattrapage marqué des permis de construire perdus pendant la crise et ne revenait pas encore au niveau des bonnes années, notamment 2017. Les promoteurs dénoncent la frilosité des maires à délivrer des permis de construire.

Le neuf pourrait tomber en panne, c'est en somme l'alerte du président de la FPI, Pascal Boulanger. Pourtant, il ne s'agit pas d'un désamour pour le neuf, mais bien d'"un manque d'offre structurel et conjoncturel", remarquait lundi Norbert Fanchon, président du directoire du promoteur Gambetta, dans l'émission BFM Bourse. Selon les dernières données de la FPI, l'offre commerciale dans le neuf a diminué de 26,4% depuis 2018, instaurant une pénurie de logements neufs dans de nombreuses métropoles.

L'offre commerciale dans le neuf a fortement reculé  depuis 2018 selon la FPI.
L'offre commerciale dans le neuf a fortement reculé depuis 2018 selon la FPI. © FPI

Ce déséquilibre se traduit par une pression sur les prix (+4,8% en région et +1,4% en Ile-de-France entre le troisième trimestre 2020 et le le troisième trimestre 2021) et un report sur l'ancien dont les prix progressent rapidement (+8,8% en un an en région et +4% en Ile-de-France selon les notaires). "La hausse des prix est décorrélée du pouvoir d'achat et de l'inflation", ajoute Norbert Fanchon qui estime qu'il faudrait un discours politique fort pour relancer la construction et répondre au besoin de se loger des ménages...

Marion Marten-Pérolin avec AFP