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Crédit immobilier: nouvelle flambée en octobre des taux, qui ont quasiment doublé en un an

L'envolée des taux se poursuit et il devient de plus en plus compliqué d'emprunter à moins de 2%. En parallèle, l'apport demandé par les banques explose.

Le répit pour les emprunteurs avec le relèvement du taux d'usure sera vraisemblablement de courte durée. En ce mois d'octobre, les nouveaux barèmes des banques pour les crédits immobiliers sont de nouveau en forte hausse. Il devient de plus en plus compliqué d'obtenir un taux inférieur à 2% sur 20 ans ou plus.

Ainsi, les taux moyens accordés sont désormais de 1,7% sur 15 ans, 1,9% sur 20 ans et 2,10% sur 25 ans, selon le courtier Vousfinancer. "Alors qu’en septembre, dans l’attente de l’annonce des nouveaux taux d’usure, peu de banques avaient envoyé de nouveaux barèmes de taux, en octobre, les premières grilles reçues affichent toutes des hausses de taux de crédit, de 0,15 à 0,40 point" de pourcentage, souligne dans un communiqué le courtier.

Sur un an, les taux moyens pratiqués ont quasiment doublé par rapport à leur plancher atteint en octobre 2021. A l'époque, le même courtier annonçait des taux moyens de 0,95% sur 15 ans, 1,1% sur 20 ans et 1,35% sur 25 ans.

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Un an plus tard donc, le contexte a complètement changé pour les acquéreurs, avec des taux en très forte hausse, tandis que les prix ne baissent pas pour le moment. "En octobre, le mouvement de hausse des taux de crédits s’intensifie, en raison notamment de l’envolée du taux d’emprunt d’Etat à 10 ans qui atteint désormais plus de 2,70% - contre 0% en début d’année - mais aussi de la hausse des taux de refinancement en lien avec le durcissement de la politique de la Banque centrale européenne qui devrait à nouveau augmenter ses taux directeurs en octobre… Dans ce contexte, certaines banques affichent désormais des taux supérieurs à 2% sur toutes les durées, et même parfois proches de 3% sur les durées les plus longues", analyse dans un communiqué Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

Des prix qui continuent de progresser

Au sein des établissements bancaires, "la hausse des taux est donc la règle, la stabilité l’exception", résume dans un communiqué le courtier Empruntis. Chez ce dernier, les taux du marché constatés dans les dossiers actuels sont de 1,8% sur 15 ans, 1,95% sur 20 ans et 2,05% sur 25 ans. Même son de cloche chez le courtier Le-Partenaire.fr, chez qui ces taux sont respectivement sur les mêmes durées de 1,7%, 1,78% et 1,94%.

En face, les prix immobiliers ne baissent toujours pas. Au dernier pointage pour la France entière, ils ont encore augmenté de 0,3% en moyenne en septembre sur un mois et de 4,6% depuis janvier, selon le dernier baromètre des prix MeilleursAgents – Les Echos publié le 1er octobre. Dans les dix plus grandes villes, cette augmentation est toujours de 5% depuis le début de l'année, même si les prix se tassent dans certaines métropoles comme à Paris (-0,1% sur un mois et +0,1% depuis janvier).

Or, le mouvement généralisé d'allongement de la durée des crédits arrive à son terme. La durée moyenne des crédits octroyés a atteint 243 mois en août, soit 20,25 ans, selon le dernier Observatoire Crédit Logement CSA. C'est tout simplement un record historique. Or, la règle est (à peu d'exceptions près) de ne plus accorder de crédit immobilier sur plus de 25 ans. Il y a donc peu de marge de ce côté-là pour les emprunteurs.

Des acheteurs de plus en plus riches

La machine à sélectionner les emprunteurs est donc de plus en plus exigeante, avec des apports qui ne cessent de grimper. En septembre, l'apport moyen lors d'un achat immobilier représentait 62.176 euros, d'après les données du courtier Finance Conseil. Un montant certes en léger repli par rapport au premier semestre (-7%) mais qui a doublé sur un an. Il était en effet de seulement 29.405 euros l'an dernier à la même époque.

"Par rapport à 2021, le montant moyen de crédit n'a pas bougé et s'établit à 236.412 € (en septembre). En revanche les emprunteurs doivent disposer de revenus 40% plus élevés aujourd'hui, d'un apport personnel qui a plus que doublé; et enfin ils ont deux ans de plus en moyenne d'âge, passant de 37 à 39 ans", pointe le courtier dans un communiqué.

Concrètement, les emprunteurs doivent désormais présenter des revenus moyens (en commun) de 5366 euros par mois en moyenne. C'était "seulement" 4535 euros par mois en moyenne au deuxième trimestre. Si les ventes immobilières ne s'essoufflent pas pour le moment et que les tarifs se tiennent, c'est au prix d'une exclusion de plus en plus importante des ménages modestes. La peur de taux qui remontent encore plus précipitent aussi certains projets immobiliers. Toutefois, à terme, difficile d'imaginer des prix qui résistent éternellement à la vague des taux.

https://twitter.com/jl_delloro Jean-Louis Dell'Oro Rédacteur en chef adjoint BFM Éco