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Revenu Pierre : Pourquoi il faut investir dans une résidence en services gérée

[CONTENU PARTENAIRE] Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal créé en 1949 permettant aux investisseurs de réduire les taxes sur leurs revenus locatifs. Ce type d’investissement devient l’un des plus intéressants du marché s’il est réalisé dans des résidences de services gérées. Quelles sont celles qui présentent le plus d’avantages ? Les réponses d’Etienne Jacquot, cofondateur et directeur du développement du Revenu Pierre, société spécialisée dans le domaine.

Que va chercher un investisseur en matière de résidences en services gérées ?

Sur les supports immobiliers, l’investisseur va chercher de la rente et de la sécurité sur le plus long terme possible. En conséquence, les bons produits sont ceux qui sont le moins exposés à la conjoncture, qui sont les plus stables dans le temps. Ce qui pose la question des actifs les plus résilients, notamment dans le contexte actuel. Dans cette catégorie, on peut citer les résidences destinées aux seniors, médicalisées (à l’image des Ehpad), comme non-médicalisées. Autre exemple, il s’agit des résidences d’étudiants. Elles sont stables et performantes car peu soumises à la conjoncture, à un degré toutefois plus faible que les résidences seniors. Par contre, sont jugées beaucoup plus exposées à la conjoncture, ce qui était déjà le cas avant la crise du Covid-19, les résidences de tourisme d’affaires ou de tourisme tout court à la mer comme à la montagne. Ces deux derniers segments subissent de plus une crise sanitaire qui les rend très instables.

Plus globalement, quels sont les avantages liés à l’investissement dans ce type de résidences ?

Les actifs existent, sont livrés, et offrent un rendement immédiat. Comme on connaît la performance attendue, car on sait la mesurer, nous sommes en présence d’un risque économique minimal. Aujourd’hui, le rendement moyen annuel tourne autour de 4 %. D’autre part, il existe des avantages fiscaux concrets, tant dans le neuf que sur le marché de l’existant. Dans les deux cas, ces biens s’amortissent, au sens comptable du terme. Ils ont donc une base taxable faible, et donc une imposition faible. C’est aussi pourquoi les investisseurs, qui souhaitent du rendement, sont friands de ce type d’actifs, à l’inverse du revenu foncier.

Quels sont les critères qui vont permettre de choisir entre investir dans le neuf ou se porter sur le marché secondaire ?

Un investisseur qui a du cash à réemployer, qui souhaite, par exemple, solder une assurance-vie ou qui a reçu une certaine somme en héritage, souhaite pouvoir compter sur un rendement immédiat, d’où l’intérêt de se porter sur des actifs déjà existants. C’est pourquoi, il se dirigera plutôt vers le marché secondaire. Par contre, une personne voulant se constituer un patrimoine et qui raisonne à très long terme va devoir emprunter. Sa logique va être différente et il aura plus tendance à se porter sur le marché neuf.

Comment assurer l’indépendance des choix face aux multiples intervenants, comme par exemple les exploitants des résidences ?

C’est, selon nous, chez Revenu Pierre, l’un des tous premiers critères, si ce n’est le critère principal. L’indépendance, c’est être capable de refuser un certain nombre de résidences de la totalité des exploitants. Il faut savoir dire non sur des critères objectifs comme l’emplacement, l’existence de pertes, etc. Il faut donc se diriger vers des endroits où les fonds de commerce font sens. Ce n’est d’ailleurs pas l’exploitant qui nous amène des lots. Nous ne sommes pas non plus dépendants des promoteurs. Par contre, nous le sommes de nos clients qui font appel à nos services pour disposer du meilleur investissement possible. Nous recevons tous les jours entre 8 et 10 demandes d’estimation (cotation) et nous n’en acceptons que trois. Cette indépendance est majeure en termes de crédibilité.

Que se passe-t-il quand le bail (contrat d’investissement dans la résidence) arrive à expiration ?

Un investissement immobilier est voué à être pérennisé. Quand une personne achète, ce n’est pas pour revendre au bout de 9 ans. Il souhaite de la rente sur 15, 20, 25 ans. Il va donc souhaiter le renouvellement du bail. C’est ce qui arrive dans la très grande majorité des cas.

Ce contenu a été réalisé en partenariat avec SCRIBEO. La rédaction de BFM BUSINESS n'a pas participé à la réalisation de ce contenu.

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