Etixia réenchante les zones commerciales

Société immobilière du groupe Kiabi, Etixia est spécialisée dans le développement et la gestion d’actifs en immobilier commercial. Portée par une vision ambitieuse, elle s’engage aujourd’hui dans des programmes de transformations de zones commerciales. Fondée en janvier 2014, la structure imagine le futur de ces zones commerciales en répondant aux attentes des consommateurs et en concevant des projets résilients et écologiques. Rencontre avec son directeur général, Eric Grimonpon.

Les zones commerciales se transforment et quittent leur forme originelle pour devenir des « zones d’expériences diversifiées ». Que cela signifie-t-il concrètement ?

Il existe trois typologies d’actifs immobiliers dans, ce qu’on appelle, la périphérie au sens large : les centres commerciaux, les retails parcs (centres commerciaux à ciel ouvert avec un parking et un cheminement commun à toutes les enseignes), et enfin le parc d’activité commerciale que l’on trouve en périphérie. Il s’agit de zones dont la propriété immobilière est fortement éclatée, ce qui a des conséquences sur leurs aspects (architectures, enseignes…) et leurs fonctionnements (mobilités, stationnement…).

Avec quelle conséquence ?

Pour parvenir à réenchanter ces zones, nous cherchons d’abord à recréer cette homogénéité qui fait originellement défaut. Pour cela, il est impératif de traiter en priorité le sujet de la maîtrise foncière. C’est dans cette perspective que nous agissons. La singularité d'Etixia est d’être née au sein du groupe Kiabi, leader sur son marché et historiquement acteur fort de la scène commerciale de périphérie. Elle nous confère une connaissance accrue des attentes des consommateurs et des travaux engagés par les enseignes pour y répondre. Nous sommes également une société de gestion patrimoniale, ce qui nous permet de porter les actifs ciblés et de travailler sur des temps longs, ce que requiert ce type de projets complexes.

Quelles nouvelles activités souhaitez-vous développer ?

Dans ces zones, les services vont prendre une plus grande importance. Dans cet esprit, nous travaillons à titre d’exemple la notion de parvis, un lieu dédié aux rencontres, aux divertissements et destiné à faciliter la vie des familles. Au-delà des traditionnelles aménités, des jeux pour les enfants, nous voulons apporter y développer des activités nouvelles : marchés locaux pour la seconde main, week-ends dédiés aux associations, forums pour l’emploi etc…

A l’origine, les zones commerciales ont toutes été bâties sur le même modèle. Aujourd’hui, les projets doivent-ils être conçus sur-mesure?

En effet, nos réflexions doivent prendre en compte l’existant. En premier lieu, il est important de souligner que toutes les zones commerciales n’ont pas vocation à être radicalement transformées. Elles continuent, en effet, à performer. Exemple : les taux de vacances des zones commerciales sont aujourd’hui moins importants que ceux des centres commerciaux ou des Retail-Parcs. Le modèle économique reste donc globalement pertinent et nous devons être pragmatiques. Pour ces zones performantes, nous travaillons en priorité l'homogénéité d'usage et la dimension environnementale en développant des îlots de fraîcheur par exemple sans remettre en cause la dimension commerciale.

En revanche, certaines zones ont été rattrapées par les faubourgs de la ville, comme c’est le cas à Tours Nord ou à Clermont-Ferrand (sujets sur lesquels nous sommes en train de travailler). Ces dernières, pour beaucoup d’entre elles, ont perdu de leur attractivité commerciale et ont vu leur vacance augmenter. Avec les élus locaux, nous travaillons sur des transformations à l’échelle de 4, 5 voire 10 hectares. Ce sont de véritables programmes d’aménagement urbain, apportant une mixité plus importante, notamment avec du logement ou des bureaux. Dans ce cas, on peut effectivement parler de travaux sur-mesure en collaboration avec les élus locaux.

Le bâtiment est un grand consommateur de CO2. Quel regard portez-vous sur le sujet de la décarbonation et de son coût ?

Il s’agit de réflexions qui sont en cours et souvent bien abouties. Elles concernent les bailleurs, les promoteurs immobiliers, les enseignes du commerce et animent l’ensemble des organisations professionnelles. En matière de décarbonation, la définition des objectifs et la trajectoire à prendre en matière de stratégie sont aujourd’hui maîtrisées. En revanche, se pose la question du financement de ces investissements, mais aussi celle du dialogue entre bailleurs et enseignes pour aboutir à cet objectif commun de décarbonation des bâtiments pour lequel il existe deux temps : celui de la construction des immeubles (dans ce cas la question de la décarbonation concerne essentiellement les promoteurs) et celui de l’exploitation du site (qui concerne les bailleurs et les enseignes). En tant que société de développement et de gestion, Etixia parle avec les uns comme avec les autres pour parvenir aux objectifs fixés. Prenons le domaine des énergies renouvelables avec le photovoltaïque : à ce sujet, nous sommes en train d’examiner comment, en lien avec nos enseignes consommatrices, on peut partager de la valeur et, en amont, financer les opérations. Là aussi notre proximité avec Kiabi est un atout.

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