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Les taux bas, une aubaine pour les investisseurs immobiliers

Les taux des crédits immobiliers ont encore baissé cet été, ce qui rend encore plus intéressant l'achat immobilier pour les investisseurs. A condition pour ces derniers de rester sélectif et d'utiliser les bons outils pour rentabiliser au mieux une telle opération.

Les planètes sont aujourd’hui largement alignées pour investir dans l’immobilier et rentabiliser cette opération. Le volume des ventes de biens dans l'ancien est toujours très soutenu, les prix sont en hausse et les taux d’intérêt des crédits, déjà à des planchers historiques, baissent encore, comme le souligne le rédacteur en chef du site PAP Pierre Chevillard, invité sur le plateau d'Intégrale Placements ce mercredi 28 août.

Aussi, tout l’enjeu tient aujourd’hui au fait, d’une part, de savoir si cette tendance positive pour les investisseurs va perdurer et, d’autre part, de voir quels sont les éventuels arbitrages à effectuer pour dynamiser d’autant plus la rentabilité d’un bien immobilier.

Entre fin 2012 et mi-2019, le taux moyen des crédits immobiliers toutes durées confondues est en effet passé de 3,21% à 1,20% hors assurances, selon les données de l’observatoire Crédit Logement/CSA. Des taux tirés à la baisse par la politique accommodante de la Banque centrale européenne (BCE). La bonne nouvelle pour les emprunteurs, c'est que la BCE ne table pas dans les mois à venir sur une remontée des taux directeurs. Du moins pas avant mi-2020. Elle pourrait même adopter une politique monétaire encore plus accommodante pour stimuler une croissance qui ralentit en zone euro. 

Des taux à 0,70% sur 20 ans

En outre, pour Pierre Chevillard, "les banques sont toujours dans une stratégie de conquête de clientèle. Il y a une compétition qui fait que sur 20 ans, les meilleurs dossiers peuvent aujourd'hui emprunter à 0,80% voire 0,70%. C'est assez incroyable. Et donc ces taux bas, les Français en profitent". Résultat : "Si vous avez un bon dossier, un bon profil, il n'y a absolument aucune raison pour que vous n'ayez pas un bon taux". 

Aussi, celles et ceux qui souhaitent investir dans la pierre devraient pouvoir continuer à profiter de belles décotes dans les mois qui viennent. Ce qui permettra de compenser en partie l'envolée des prix immobiliers dans l'ancien, bien que celle-ci soit aussi alimentée par les taux bas. Dans leur dernière note de conjoncture, les notaires enregistrent une progression des prix de 3,7% pour les appartements sur un an (entre le premier trimestre 2018 et le premier trimestre 2019) et de 2,5% pour les maisons.

Patrimoine immobilier : travaux, placements et petites surfaces

Avant de se lancer et d'investir, un certain nombre de points doivent être considérés par les particuliers.

En premier lieu, il est naturellement recommandé pour les propriétaires de réaliser régulièrement des travaux de rénovation. L’objectif est double puisque cela permet non seulement de maintenir (voire d’augmenter) la valeur d’un bien, mais également de revaloriser le montant des loyers demandés si votre bien est en location.

En tant qu’acheteur, le mot d’ordre habituel pour vous assurer que le bien sur lequel vous avez jeté votre dévolu se valorisera avec le temps, c’est évidemment : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Le fait de choisir un logement situé à proximité des transports, des écoles et des principaux services d'une ville lui donne forcément de la valeur et augmente vos chances d’accroître la rentabilité de l'opération.

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Si vous êtes avide de placements, non accessoirement de placements immobiliers, l’investissement locatif (même saisonnier) constitue une bonne option. Sur le volet foncier toujours, quantité de gestionnaires d’actifs préconisent, de leur côté, d’investir dans des parts de SCPI. A commencer par des SCPI situées à l’étranger (en Allemagne notamment). Pour quelles raisons? D’une part, parce que le fait d’investir dans un autre pays revêt l’avantage non négligeable d’éviter une double imposition (les revenus encaissés par les SCPI situées en zone euro étant localement imposés). D’autre part, parce que selon les sociétés de gestion et les produits proposés, les rendements annuels peuvent largement dépasser les 5%. Une aubaine à l’heure où les livrets d’épargne ne rapportent rien ou presque compte tenu de l’inflation.

Enfin, les parkings et autres caves mis en location ont l’avantage de faire figure de placements peu risqués tout en offrant, selon les années, de jolis rendements qui peuvent osciller entre 6 à 8% avant impôts.

Résultat : entre une conjoncture immobilière heureuse qui devrait se poursuivre dans les mois à venir, des placements judicieusement choisis et quelques notions élémentaires pour entretenir un bien, les possibilités pour dynamiser un patrimoine immobilier en cette rentrée 2019 sont légion. Et pour la grande majorité d’entre elles (à l'exception des parts de SCPI), dépourvues de risques...

Julie Cohen-Heurton