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L’achat immobilier en 10 étapes

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Acheter un bien ancien ou neuf se prépare. Impossible de se lancer sans un minimum d'anticipation. Voici 10 étapes importantes avant la conclusion finale de la vente.

Partez sur un budget réaliste

La toute première réflexion porte sur son budget et sa capacité d'emprunt. En règle générale les banque retiennent un endettement maximum à 33% des revenus du foyer. Ce taux peut être porté à 40% si le reste à vivre est important. En cas de détention de locatif le banquier retiendra 70% du loyer perçu en ressource.

Pour rappel 2 calculs d'endettement coexistent : l’endettement classique (charges / revenus ) et la méthode de la compensation de revenus ( charges + ou - delta entre la mensualité du prêt immobilier locatif et 70% du loyer perçu / revenus ).

Ciblez la zone géographique

Il est impératif de limiter sa zone de recherche à quelques communes ou arrondissements pour être efficace. Cela permettra de visiter des biens qui correspondent vraiment à sa recherche et surtout d'accentuer sa connaissance du marché local : quartiers, maîtrise des prix pratiqués…

Avec ou sans intermédiaire : privilégiez le choix du bien

Budget en tête, et quartiers ciblés il ne reste plus qu'a trouver la perle rare ! Il faut rester en alerte maximale et faire preuve de réactivité. Se créer une alerte sur les sites d'annonces (Seloger, PAP, Leboncoin). Les agences classiques ont actuellement tendance à baisser leur honoraires avec le développement des réseaux de mandataires pratiquant des commissions "low cost" (IAD, SAFTI, CAPI...). Bien souvent le particulier qui met son bien en vente va tenter de pratiquer un prix supérieur.

Le bien "off market" est idéal, être le 1er à avoir l'information de la future vente d'un bien. (concierge, voisins, amis d'amis,), il faut parler de sa recherche autours de soi pour obtenir la bonne information.

Faites une proposition d’achat au juste prix

Le bien visité répond aux critères de recherches : quartier, surface, exposition, équipements, il faut maintenant négocier et se positionner…

Si les étapes précédentes ont été respectées cette phase est simple, soit le bien est au prix soit un peu trop cher, et l'heure de la négociation a sonné. L'acquéreur transmet alors au vendeur une proposition d'achat directement ou par l'intermédiaire de son agent immobilier.

Choisissez le notaire

Une fois la proposition d'achat acceptée, vendeur et acquéreur doivent se manifester auprès du notaire afin de transmettre leurs identités et contacts et confirmer leur volonté de procéder à cette transaction. Notons que chacune des parties peut se faire représenter par son propre notaire, sans pour autant payer des frais plus élevés ; ces derniers partageront leurs honoraires.

En copropriété, la loi impose bon nombre de documents : carnet d'entretien de l'immeuble, état pré datés ( charges de copropriété), derniers PV d'AG, règlement de copropriété, diagnostics techniques…il faut s’armer d’un peu de patience avant que le dossier soit complet.

Etudiez scrupuleusement l'avant contrat

Le dossier est complet, le notaire envoie le projet de compromis ou promesse de vente pour préparer au mieux le rendez vous de signature.
Dans le cadre d'une promesse, le vendeur s'engage à vendre en exclusivité à un prix déterminé à l'acquéreur qui dispose d'une option d'achat. Le cout d'enregistrement obligatoire de la promesse est de 125€. Le compromis qui juridiquement vaut vente engage vendeur et acquéreur. Le compromis ne nécessite pas d'enregistrement.

Dans les 2 cas une indemnité d'immobilisation est versée par l'acquéreur (entre 5% et 10%) sur le compte séquestre du notaire. Cette somme sera ainsi perdue par l'acquéreur en dehors des conditions suspensives indiquées dans l'avant contrat.

Déposez votre dossier de prêt en banque

L'avant contrat est le document incontournable pour permettre au banquier de travailler et de monter le dossier. Il ne sert donc à rien de démarcher son banquier trop tôt puisque les taux peuvent varier. Il sera d'ailleurs assez peu motivé à analyser votre dossier tant que la vente n'est pas formalisée.

En règle générale l'acquéreur dispose d'un délai de 2 mois pour obtenir son offre de prêt et la transmettre au notaire.

Sa propre banque n'est pas toujours la mieux placée pour financer l'opération, il ne faut donc pas hésiter à solliciter simultanément un courtier ou une banque concurrente.

Délai de rétractation légal

L'acquéreur dispose d'un délai de 10 jours qui démarre au lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée contenant l'avant contrat.
L'acquéreur doit notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception.

L'obtention de l'offre de prêt...ou le refus

Le refus de prêt est l'une des conditions suspensives la plus commune qui permet à l'acquéreur de sortir de l'opération sans perte financière. Il lui faudra justifier de 2 attestations de refus de prêt.

En cas de validation du financement et de réception de l'offre de prêt par la banque, il faut bien évidement prendre le temps de relire les caractéristiques du prêt en détail avant de renvoyer l'offre datée et signée à la banque. (Le 11ème jour suivant la réception)

La signature de l'acte notarié

Le notaire est en possession de l'offre de prêt. Il a rédigé et envoyé à l'acquéreur le projet d'acte.

Une clause autorise l'acquéreur à visiter le bien avant la signature de l'acte. Ne négligez pas cette visite, elle vous permettra de vous assurer que le bien est toujours dans l’état dans lequel vous l’avez visité et que tous les équipements prévus au contrat sont présents.

Le notaire vous envoie la convocation pour le rendez-vous ainsi que le décompte financier pour que les fonds appelés soient sur le compte de l'étude le jour de signature de l'acte.

L'acte signé, félicitation vous êtes propriétaire. Vous pouvez envisager désormais des travaux, ou emménager ou démarrer des visites pour mettre le bien en location.

Cédric BRACHET