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Investissement neuf : Où et comment réaliser son achat ?

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L'acquisition pour un investissement locatif dans le neuf et dans l'ancien sont complémentaires et répondent à des objectifs similaires : la création de capital et le développement de son patrimoine et la perception de loyers et de revenus complémentaires.

Il est important de rappeler qu'à la base, il n'y a pas de mauvais montage sur le marché, il y a seulement de mauvais produits. Pour réussir son investissement dans le neuf, il s'agit d'occulter le côté fiscal et focaliser son analyse sur la cohérence du bien immobilier.

Le régime fiscal vient ensuite, le neuf ouvre à l'investisseur le choix du dispositif Pinel mais aussi du statut de LMNP souvent associé par erreur à l'acquisition en résidence services.

Choisir le bon régime en fonction de sa situation

Les 2 montages à privilégier

L'investissement locatif permet à l'investisseur (sur option) de rajouter une composante au montage financier : le levier fiscal et la réduction d'impôt (12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans). La réduction d'impôt est calculée sur le montant de l'investissement réalisé, elle est soumise au respect de plusieurs critères : plafonnement du loyer, plafond de ressources locataire, engagement de location en non meublé. L'administration fiscale calcule la réduction d'impôt dans la limite d'un investissement de 300 000 € / an et 5 500 € au m², l'investisseur peut s'il le souhaite dépasser ses montants.

L'investisseur pourra également choisir le régime de location meublée s'il le souhaite et écarter le dispositif Pinel, il s'affranchit alors des obligations précédemment citées et part sur un montage tout à fait classique non meublé ou LMNP.

Coté fiscal

La seule spécificité est d'acheter un logement sur plan, résidence commercialisée à des futurs propriétaires occupants ou des investisseurs qui loueront ce bien. Suivant le choix de l'investisseur, les loyers seront imposés sur le régime des revenus fonciers (si option Pinel, il y aura des formulaires supplémentaires pour obtenir la réduction d'impôt) ou des BIC (si option pour la location meublée).

Investissement pur ou dimension patrimoniale...

Vaste sujet, qui dépend évidement de la situation et des objectifs de chaque investisseur : capacités financières, projet de conservation du bien à terme pour une utilisation personnelle, transmission aux enfants, besoin de capital pour le retraite etc....

1 - L’investissement "pur" : une équation pas si simple

Il s'agit de conjuguer l'ensemble des caractéristiques liées au dispositif pour optimiser le rendement de l'opération le tout en restant sur une zone dynamique à fort potentiel de revente et sur un marché locatif tendu. L'investisseur devra alors valider méticuleusement tous les critères financiers pour analyser dans un second temps l'attrait immobilier de l'opération.

Le rendement et les simulations financières ont donc leurs limites, car le schéma chiffré du jour peut s'avérer décevant dans la réalité si l'opération immobilière retenue ne suit pas.

Ou investir ?

Stratégiquement, l'Ile de France reste un terrain plus que propice à l'investissement dans le neuf. De très belles opérations peuvent être réalisées dans le nord 92 (Clichy, Villeneuve la Garenne, etc....) ou encore sur le 95 (Cormeilles en Parisis, Bezons) et des zones en devenir et en pleine mutations sur le 93 comme Aubervilliers, Romainville, Noisy le Sec, Le Blanc Mesnil, avec des prolongements de lignes de métro à court terme (ligne 12 pour Aubervilliers, ligne 11 pour Romainville et Noisy le sec) et les futures gares du Grand Paris (ligne 15 et 16).

2 - L'investissement "Patrimonial" dans le neuf

La logique de conservation ou de transmission du bien voir d'utilisation personnelle peut être une composante. Le neuf prend alors tout son sens puisque l'investisseur peut s'orienter vers une résidence "haut de gamme" et un produit qualitatif.

La rentabilité sera moindre mais c'est une stratégie possible qui nécessitera une étude chiffrée quant au meilleur régime à retenir (Pinel, location nue classique, ou LMNP)

Ou investir ?

Le choix est par définition plus large en fonction de ses projets.

L'ile de France reste à privilégier, des projets cohérents existent dans Paris mais aussi sur l'Ouest parisien et le 92 avec des villes déjà bien établies et en perpétuelle évolution : Suresnes, Saint Cloud, Boulogne, Rueil Malmaison, Puteaux. Les modes de transports y sont déjà existants (Tram T2 et métro associés au Transilien) et des perspectives intéressantes avec la ligne 15 du Grand Paris. La première couronne parisienne continue de monter et d'accueillir les familles en quête de m² supplémentaires.

Détenir du neuf dans son patrimoine est tout à fait rentable et cohérent si le produit respecte un cahier des charges rigoureux et précis.

Cédric BRACHET