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Scellier : Un zonage inadapté dans l'Hérault

Montpellier, un Scellier déconnecté de la réalité ?

Montpellier, un Scellier déconnecté de la réalité ? - dr

Après que le gouvernement a modifié les plafonds de loyer dans les différentes zones éligibles au dispositif Scellier - qui permet de défiscaliser son bien dans la limite de 300 000 euros - l’Adil de l’Hérault vient de publier une étude comparative entre les loyers du marché et les loyers plafonnée dans le département. Le constat : le zonage au niveau national prend insuffisamment en compte les disparités locales.

L’Hérault a particulièrement attiré les investisseurs en défiscalisation de type Scellier. « Au cours de l’année 2009, 78 % des logements neufs vendus dans la communauté d’agglomération de Montpellier l’ont été dans le cadre de l’investissement locatif « Scellier », ce qui constitue un record en France », indique l’Agence départementale d’information sur le logement (Adil) de l’Hérault. Montpellier devient même une des agglomérations dans lesquelles l’investissement est le plus représenté en 2010, avec 80 % de logements Scellier durant les neuf premiers mois de 2010. Mais l’agence observe que « l’analyse des loyers de marchés dans les différents secteurs du département montre que le niveau de tension des marchés locaux ne se confond pas avec le zonage en vigueur dans le département (B1 / B2) », ce qui pourrait pousser à « s’interroger sur la possibilité de mieux adapter ce découpage à la réalité des marchés locaux ».

Progression des loyers

En effet, l’analyse montre qu’en zone B1, qui recouvre l'agglomération montpellieraine, l’important marché de logements locatifs en Scellier ces deux dernières années, « n’a pas permis d’influer sur les délais de relocation (…), jugés courts par les professionnels de l’immobilier et les loyers sur Montpellier continuent à progresser à la relocation (+1,7% en 2009) ». Or, l’un des deux primnipaux objectifs de la mise en place de ce dispositif est de parvenir à une modération des loyers, l’autre étant d’augmenter l’offre de logements locatifs.

Un Scellier intermédiaire sans réel effet ?

Pour l’Adil, le Scellier dit « intermédiaire », en théorie plus attractif - puisqu’il peut atteindre un taux de défiscalisation de 37 % (au lieu de 25) sur 15 ans -, présente plus d’inconvénients que d’avantages. Il n'offre selon l'agence « une rentabilité légèrement inférieure, un besoin de trésorerie un peu plus important, une contrainte en terme de durée de détention (15 ans au lieu de 9 ans), et une contrainte en terme de choix du locataire, puisque l’investisseur devra s’assurer qu’il respecte à l’entrée dans les lieux, les plafonds de ressources réglementaires et pouvoir en justifier aux services fiscaux le cas échéant ». Par ailleurs, le pression s’accroît sur le T1 « 75 % des T1 de notre panel (ayant) un loyer supérieur au loyer plafond Scellier ».

L’Adil préconise donc, en conclusion, une association des collectivités locales et EPCI « à l’élaboration des zones et participer à la fixation des loyers plafonds, dans le but de mieux faire correspondre le zonage et les plafonds de loyers avec spécificités locales, à l’élaboration des zones et participer à la fixation des loyers plafonds ».

Léo Monégier