Les logements G interdits à la location sont-ils toujours sur le marché?

Le spécialiste de la donnée immobilière PriceHubble a étudié pour BFM Business les annonces à la location en janvier 2025 pour savoir où sont passés les logements dont le DPE affiche la note G, des logements normalement interdits à la location.

Aujourd’hui on se demande où sont passés les logements G interdits à la location depuis un mois maintenant. Les données que BFM Business vous révèle semblent montrer qu’ils sont peut-être toujours sur le marché. Le spécialiste de la donnée immobilière PriceHubble a regardé les volumes de nouvelles annonces à la location en janvier 2025 et les a comparées à celles déposées en janvier 2024. Ils ont regardé les volumes et les notes de performance énergétique.

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À date, l’interdiction des logements G à la location n’a pas eu d’effet sur le volume global de l’offre locative. En effet, le nombre de logements à la location à l’échelle nationale était de 152.000 en janvier 2024 contre 176.000 en janvier 2025, soit une progression de 16% sur un an. Une légère hausse qui montre surtout une stabilisation, car pour en déduire une tendance, il faudra attendre d’analyser tout le trimestre.

Des "vases communicants"

Autant d’offres à la location, mais un effondrement des logements G. Le nombre de logements G à la location à l’échelle nationale est passé de 1.574 en janvier 2024 à 516 en janvier 2025, soit une chute de 67% sur un an. Une baisse massive des biens G, mais un volume globalement stable cela veut forcément dire des changements de notes de DPE.

Des "vases communicants" sont frappants dans certaines villes. À Nantes, par exemple, nous remarquons que l'évolution du nombre de logements G sur un an est de -79% quand celle du nombre de logements F est +90%.

Même constat à Lille où l'évolution du nombre de logements G est -38% et celle du nombre de logements F est de +50%. Ou encore à Grenoble où l'évolution du nombre de logements G sur un an est de -68%, celle du nombre de logements F est de +33% et celle du nombre de logements E de +43%. Et nous pouvons encore citer Paris où l'évolution du nombre de logements G est de -78%, celle du nombre de logements F est de +44% et celle du nombre de logements E de +42%.

Où sont donc passés les logements G? Il existe plusieurs hypothèses. Et la réponse est sans doute un peu toutes ces raisons à la fois. Tout d'abord, les travaux de rénovation ont été réalisés. Ensuite, le nouveau mode de calcul du DPE pour les petites surfaces a eu des effets plus massifs qu’anticipé. Il y a eu des DPE de complaisance. Et enfin, certains propriétaires ont réalisé des "auto-diagnostics" au doigt mouillé.

Des preuves de fraudes

Mais alors, comment savoir si le DPE est juste? Impossible d’en avoir la certitude sauf à expertiser le logement. Mais bon, même si une grande majorité de bailleurs ne cherchent pas à bidouiller le DPE de leur logement, il y a des preuves qu’il y a bien des fraudes, "des incohérences statistiques", a-t-on expliqué chez PriceHubble.

Pour bien comprendre regardons les consommations énergétiques des logements diagnostiqués ces dernières années. Il y a des seuils de kilowattheures par mètre carré et par an qui font qu'un logement va basculer d’une note de DPE à une autre.

• DPE A: <70kwh /m²/an
• DPE B: de 71 à 110kwh/m²/an
• DPE C: de 111 à 180kwh/m²/an
• DPE D: de 181 à 250kwh/m²/an
• DPE E: de 251 à 330kwh/m²/an
• DPE F: de 331 à 420kwh/m²/an
• DPE G: >421kwh/m²/an

Regardons l’exemple de Paris. Sur la courbe ci-dessous se trouvent les logements diagnostiqués depuis 2 ans et leur performance énergétique. Statistiquement, on devrait avoir une courbe descendante lisse. Or on voit des pics. Ils représentent des accumulations de logements avec des consommations "limites", juste en-dessous de ce qui les aurait fait passer dans une moins bonne note. Cela, statistiquement, c’est plus que douteux, voire impossible si les notes avaient reflété la réalité.

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Comment agir?

Que faire en tant que locataire si j’ai un doute sur la véracité du DPE du logement que je loue? Tout d'abord, il faut regarder le niveau de consommation énergétique indiqué dans le DPE fourni par le bailleur. S’il se trouve à la limite d’un changement de note, cela peut indiquer un diagnostic de complaisance.

Ensuite, il est possible de faire réaliser à ses frais un nouveau DPE (environ 250 euros). Il est également possible de saisir une commission de conciliation (si le propriétaire sait qu’il est en tort, normalement cela n’ira pas plus loin). Faute d’accord, le locataire peut engager une procédure judiciaire contre son bailleur. Attention cela peut prendre au moins un an pour aboutir jusqu’au rapport d’expertise indépendante et la décision du juge. Les frais au global ne sont pas négligeables, environ 4.000 euros dont les frais d’avocat. Mais si vous obtenez gain de cause, ces frais seront remboursés par le propriétaire qui pourra également avoir à modifier le niveau de votre loyer, être contraint à réaliser des travaux, voire à payer des dommages et intérêts.

Attention, même si vous êtes convaincus que votre logement n’est pas G et que donc il reste louable, cela vaut quand même le coup de regarder s'il n’est pas F. Certes eux ne seront interdits à la location qu’en 2028, mais sachez que pour ces logements-là, comme pour les G, votre propriétaire n'a déjà plus le droit d’augmenter annuellement votre loyer.

Marie Coeurderoy