L'immobilier s'envole, le FMI souhaite un "atterrissage"

Le rapport annuel du Fonds monétaire international (FMI) pointe du doigt l'immobilier français. En dépit de plusieurs mises en garde d'institutions, comme la Banque de France, l'Hexagone fait la sourde oreille. Cette fois-ci c'est au FMI de monter au créneau en affirmant que les prix immobiliers sont « surévalués ».

Du côté de l’immobilier français, le premier rapport de l’ère Lagarde navigue entre deux eaux. Le document fait état d’un paradoxe, que la crise des « subprimes », en 2008, a révélé au grand jour. Jusque là, la hausse des prix des logements avait été plus forte que dans les autres pays industrialisés (+44 % par rapport à 2004, contre 37,5 % en Espagne, 27,5 % aux Etats-Unis, ou 7,2 % en Allemagne, par exemple). Le mouvement de baisse qui a suivi s’est pourtant révélé très limité, dans le temps (quatre trimestres, contre onze en Espagne et douze aux Etats-Unis) comme en ampleur (-10 % à peine). « La France a été l’un des premier pays développés à voir ses prix se redresser », rappelle le FMI. Dès la fin 2009, le marché repartait de plus belle, et en 2010, « les prix de l’immobilier ont augmenté de 8,5 %,, pour retrouver leur niveau d’avant crise », poursuit le rapport. Une moyenne qui « masque d’importantes disparités régionales », avec, on le sait, une hausse de près de 20 % à Paris.

L’exception française

Cette « exception française » s’explique de différentes manières. Les experts du FMI distinguent entre les « facteurs fondamentaux » de soutien du marché, et les « facteurs macroéconomiques ». Dans la première catégorie, on trouve le manque de logements disponibles dans les zones urbaines, conséquence du « manque de terrains constructibles […] et des barrières réglementaires à la construction ». Ce manque est d’autant plus patent que la demande de logements a tendance à progresser en même temps que la population. Côté « macroéconomique », le FMI met l’accent sur la faiblesse des taux d’emprunt et « certains dispositifs fiscaux » de type Scellier, qui ont encore soutenu la demande de logements. Sans oublier la valeur refuge de la pierre, exacerbée par « une plus grande aversion au risque des investisseurs après la crise financière ».

Les prix surévalués, la « prudence » des banques soulignée

Le fait qu’elle s’explique ne dit pas si cette hausse est tenable à long terme… Selon les estimations du Fonds, les prix de l’immobilier en France étaient « surévalués entre 10 et 25 % à la fin de l’année 2010 ». Une situation qui fait dire à l’institution internationale qu’« un atterrissage en douceur » serait souhaitable. L’hypothèse d’un repli plus marqué n’est pas retenue, le FMI jugeant que « les risques que représentent l’exubérance retrouvée du marché » sont compensés par la prudence du système bancaire français et la faiblesse de l’endettement des ménages. « Les prêts immobiliers ne représentent que 40 % du PIB français, note en outre le FMI. C’est moitié moins qu’au Royaume-Uni ou en Irlande, et plus bas que dans le reste de l’Europe ».

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Maxime Laurent et Emmanuel Salbayre