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Le nombre de prêts immobiliers signés s'effondre encore plus rapidement que lors du 1er confinement

La chute du nombre de prêts octroyés cet été est spectaculaire: pratiquement -35% sur un an pour les mois d'août et de septembre. En cause, des dossiers bloqués à cause du taux d'usure.

La remontée des taux d'intérêt immobiliers s'accélère et la production de crédits immobiliers s'effondre. En septembre, les taux octroyés ont ainsi atteint 1,88% toutes durées confondues, selon les derniers chiffres de l'Observatoire Crédit Logement CSA publiés ce mardi. Mais le plus spectaculaire dans ces statistiques concerne la production de crédits, en chute libre.

Le nombre de prêts accordés sur les mois d'août et de septembre 2022 recule en effet de 34,7% par rapport à ces 2 mêmes mois de l'année dernière. En incluant juillet, le nombre de prêts bancaires accordés est en repli de 27,7% au troisième trimestre 2022 par rapport au troisième trimestre 2021 (et le montant de la production est en repli de 26,8% sur un an). "Le recul a été particulièrement prononcé en août et en septembre, plus prononcé même que durant le premier confinement", souligne l'observatoire Crédit Logement CSA.

A titre de comparaison, alors que le premier confinement avait débuté mi-mars 2020, le nombre de prêts accordés avaient reculé de 1,8% sur un an au premier trimestre 2020 puis de 11,7% sur un an au deuxième trimestre 2020, de 14,9% le trimestre suivant et enfin de 18,1% au dernier trimestre 2020. Il avait fallu ensuite attendre le deuxième trimestre 2021 pour que le marché redémarre vraiment.

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Un niveau d'apport demandé qui s'envole

La baisse actuelle de la production n'a plus rien à voir avec la pandémie. Elle est principalement liée à ce que Crédit Logement CSA appelle techniquement "la dégradation de la profitabilité des nouveaux crédits". En clair, le taux d'usure a empêché les banques d'augmenter leurs taux d'intérêt autant qu'elles l'auraient souhaité. Les crédits possibles sont devenus trop peu rentables pour elles. A choisir, elles ont donc levé le pied sur la distribution de crédits.

Et pour les crédits que les banques ont quand même accordés, là aussi elles doivent s'adapter. D'abord au climat d'incertitude avec un niveau d'apport personnel réclamé aux emprunteurs qui augmente à une vitesse qu'on n'avait jamais vu. La hausse est de 13,8% sur les 9 premiers mois de l'année par rapport à la même période de 2021. Les crédits s'adaptent aussi aux prix de l'immobilier qui restent à des niveaux extrêmement élevés. Ainsi, la durée moyenne des emprunts atteint un nouveau record historique (241 mois, soit 20,1 années) et plus de 65% des crédits sont accordés sur des durées supérieures à 20 ans, là encore une proportion inédite.

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Des dossiers qui bloquent de nouveau avec l'usure

Le relèvement du taux d'usure début octobre devait améliorer la situation. Cela a été le cas pendant une dizaine de jours. Malheureusement, on est de nouveau dans une situation de blocage, car les banques ont évidemment profité de la hausse du taux d'usure pour augmenter leur propre taux. Une d'entre elles est passée par exemple en 10 jours à peine de 2,20% sur 20 ans à plus de 2,60%. Sauf qu'à ce niveau-là, si on ajoute l'assurance de prêt et les frais de dossier, on dépasse déjà parfois le taux d'usure pourtant passé en début de mois à 3,03% pour les crédits sur moins de 20 ans et à 3,05% pour les prêts sur 20 ans ou plus.

Pour rappel, le taux d'usure est le taux maximal légal auquel un établissement peut accorder un crédit. Il prend à la fois en compte le taux du prêt mais aussi l'assurance et les frais de dossier. Il est calculé une fois par trimestre par la Banque de France à partir de la moyenne des taux effectifs appliqués au cours des trois mois précédents, qui sont augmentés d'un tiers.

Le néocourtier, Bankstore constate ainsi que de nouveau 40% des demandes de crédits ne passent plus à cause de l'usure, soit pratiquement autant qu'en août. Alors que sur les 10 premiers jours du mois d'octobre, on était remonté à 85% de demandes satisfaites.

Parmi les profils qui ne passent plus: les jeunes primo accédants. Faute d'apport suffisant, ils empruntent sur des durées de plus en plus longues avec donc, de fait, des taux d'intérêt plus élevés et un risque plus grand de dépasser in fine le taux d'usure. Les séniors sont aussi pénalisés, compte tenu du niveau de leur assurance de prêt. Même certains cadres aisés se voient refuser leur crédit.

Par Marie Coeurderoy