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Crédit immobilier : emprunter va-t-il devenir bientôt plus compliqué?

Les banques peuvent jusqu'ici ne pas respecter les recommandations du HCSF

Les banques peuvent jusqu'ici ne pas respecter les recommandations du HCSF - AFP

Le Haut Conseil de stabilité financière se réunit mardi et envisage de rendre obligatoires et contraignantes ses recommandations en matière d'octroi de prêts immobiliers. Voici ce que cela pourrait changer.

Mise à jour : Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a décidé de laisser du temps aux banques, répétant sa position de décembre dernier. Le HCSF confirme ainsi vouloir transformer ses recommandations sur le crédit immobilier en normes juridiquement contraignantes, mais sans passer par une loi ou un règlement. Le Haut Conseil souhaite aussi attendre un bilan de l'application de ses recommandations actuelles, bilan qui devrait avoir lieu dans le courant de l'été, avant de passer à des normes contraignantes.

Les banques vont-elles être soumises à des règles contraignantes sur le crédit immobilier? Réunion ce mardi midi du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le régulateur des banques en la matière. Cet organisme devrait dire, comme il l'avait annoncé il y a 6 mois, si oui ou non les nouvelles règles en matière de crédit immobilier seront inscrites dans la loi, et quelles sanctions encourent les banques qui ne respecteraient pas ces règles.

Depuis le grand mouvement de privatisation des années 1980, c'est la première fois que les banques pourraient être soumises à des règles contraignantes sur la distribution de crédits immobiliers. L'idée serait de les inscrire dans la loi par décrets et de préciser les sanctions que risquent les banques qui ne respecteraient pas ces critères.

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Plutôt que de critères légaux, il s'agit encore aujourd'hui de recommandations, qui ont été légèrement assouplies en décembre dernier. Pour rappel, voici les recommandations sur les conditions d'octroi pour les crédits immobiliers:
- Un taux d'endettement maximal de 35% des revenus (assurance comprise), contre 33% auparavant
- Une durée d'emprunt limitée à 25 ans maximum sauf pour l'achat en Vefa (avec un allongement jusqu'à 27 ans s'il y a une période de différé d'amortissement de deux ans)
- Un taux de dérogation à ces règles limité à 20% de la production de crédit immobilier des banques (contre 15% avant décembre)

Eviter une surchauffe du marché

Officiellement, l'objectif du HCSF est d'éviter une surchauffe du crédit immobilier. Au dernier pointage, 19 milliards d'euros de crédits à l'habitat ont été distribués en avril, selon la Banque de France. C'est beaucoup, surtout à l'heure où les taux redescendent à des niveaux historiquement faibles et où le risque d'un chômage de masse est réel.

Sauf qu'en imposant des contraintes légales aux banques, il y a un risque de freiner sérieusement la distribution de crédits immobiliers. Car il y a encore pas mal de banques qui ne respectent pas à la lettre les recommandations du Haut Conseil. Surtout les banques mutualistes selon nos informations, qui n'hésitent pas à dépasser les 35% d'endettement ou les 25 ans de crédit. De plus en plus de banques montent ainsi jusqu'à 38 ou 39% d'endettement. Des banques qui vont au-delà de la marge de flexibilité qui leur avait été accordée. Mais ça, c'était avant. Un courtier raconte ainsi qu'au sein d'une de ces banques, les messages en interne sont très clairs: à partir du 1er juillet, plus question d'aller au delà de ce qui est recommandé.

De nombreux emprunteurs en dehors des clous

Beaucoup de dossiers pourraient ainsi ne plus obtenir de financement. Difficile de savoir combien précisément. Mais le courtier Empruntis estime qu'au sein de son réseau, 11,7% des emprunteurs d'aujourd'hui ne rentraient pas dans les critères du Haut Conseil de stabilité financière. Une part qui a doublé par rapport à l'an dernier, où ils étaient 5,94%.

Pour le courtier Cafpi, ce sont les primo accédants qui vont en premier payer le prix de ces règles contraignantes. Le patron du réseau dénonce des décisions avant tout politiques. Ralentir la demande viserait surtout à calmer les prix de l'immobilier, puisque l'Etat n'arrive pas à favoriser l'émergence d'offres nouvelles. Autant agir sur la demande pour relâcher la pression. D'autant qu'Emmanuel Macron n'a jamais eu le projet de faire une France de propriétaires mais bien au contraire une France de locataires pour favoriser la mobilité.

Marie Coeurderoy édité par J.L.D.